上海建信住房服务有限责任公司（以下简称“建信住房”）是建设银行所属子公司。近日，建设银行公布的2023年半年报指出，当前集团正在稳步推进住房租赁战略，其影响力也在初步显现。而建信住房作为建设银行住房租赁战略的执行者，也正在积极锤炼自身运营本领。
近日，睿和智库深度调研城开·汇社区项目，探寻属于建信住房的保租房社区差异化解题新路径。
城开·汇社区
自带精致商业的保租房社区
城开·汇社区项目是2022年上海市首批上市大型R4保障性租赁住房社区项目，总建筑面积为6.5万方，共包含约5000平生活配套设施。
从项目的建筑面积来看，其实并不算是保租房项目中的“大体量”，但经过精准的“排兵布阵”项目设计通过围合式的空间布局，将配套商业的二层平台、环形步道和四栋住宅塔楼串联了起来，形成了紧密的互动。
图表1：项目概况
从项目区位来看，城开·汇社区地处上海市徐汇区龙川北路777号。东临永川路，西邻龙川北路，南距总面积达81.86公顷上海植物园仅约300米步行距离。项目周边有三条地铁环伺（1、3、15号线），距离仅约500米，可快捷往来徐家汇、徐汇滨江、漕河泾等繁华商业商务区，交通十分便捷。
图表2：项目区位
项目的西北角是通勤的必经之路，也坐落着项目自带的商业部分。
在常规逻辑中，该区域应作为商业主力店或宣传的重要标的打造，但项目别出心裁地将该区域设计为“梦幻梯阶”主题，并装饰灯带、绿植等，打造区域留白。该区域既承载了项目的艺术调性和多样可能，还能作为重要IP和又一个网红打卡地在不同时间呈现别样风貌，还解决了二、三层商业可达性的难题，可谓是一举多得。
在项目自带的约2400平精致商业中，包括星巴克、德克士、TACO、达美乐等商家均已入驻开业，以满足租客及周边居民的日常消费生活。同时，商业也能为项目运营带来稳定的现金流，与项目共创共赢。
城开·汇社区 梦幻梯阶
从租金水平来看，项目三房建筑面积为99平，租金价格的最高定价为13900元/月。睿和智库调研周边与其地理位置相近的普宅发现，目前周边整租75-106平的大两居，租金价格约在8430-12330元/月，且租金不含中介费；合租12-18平卧室租金也达2400-3400元/月不等，且距离地铁站约1-3公里；而三居室则是凤毛菱角。
可见，作为多户型、强配套的保租房社区，其在该片区的竞争力，而项目周边3公里内无保租房项目与之竞争更是强化了这一点。
虽然该项目仍处于首年运营期，但租户群体已十分稳定、租客来源主要包括周边企业客户、政府保租房渠道等。此外，建设银行也将员工宿舍放到了社区之中，可见其信心。据悉，该项目爬坡期为6个月，累计签约率达95%，属于保租房项目中的佼佼者。
100%户型朝南规划+罕见的创新房型
对于当代青年人来说，租住不再仅仅是追求“遮风挡雨”，而是对于居住的品质有了更高的要求，即经济实惠、舒适温暖。而城开·汇社区项目，真正将年轻人的需求落到的实处，并在项目的多维度得到了深入体现。
众所周知，采光对于房间来说至关重要。城开·汇社区在房间朝向方面，营造了“阳光社区”的氛围，最大限度的保障并满足了租户的“阳光权”。
项目坚持100%户型朝南布置的规划逻辑，并实现了93.2%以上户型满足冬至日1小时及以上日照要求，远高于上海租赁住宅冬至日50%以上户型满足日照要求的标准。采光充足使居住者的心态、情绪和幸福感均得到了提升。
多样的户型也+是该项目的亮点之一。从30多平到100平，从一居到三居，项目推出了近10种房型，其中不乏市面上罕见的创新房型。
如项目的特色房型之一“友悦两室”，该房型为一套两间设计，建筑面积为65平。因其具有两把钥匙、独立厨卫、独立水电表等特色，被租户称为“闺蜜房”。户型设计使内部两个套房独立又互不影响，解决了熟人“合租”独立空间边界模糊的痛点，反而更受年轻人喜爱。独立的密码锁等设施为租户打造了完整的独立空间，即在一个屋檐下既共享又独立。
“友悦两室”户型图
50平的一室两厅户型，则配备了一个8平的“百搭”功能区，使房间的实用性、灵活性得到了提升。具体来看，该空间可以作为储藏室、衣帽间甚至个人书房，也有租户将它打造为直播间使用，多样的用途使房间的个性化需求得到了充分的满足。
98平的三居室户型位于社区东侧，采取三房两厅三卫全套房+ 5.25米横厅的高配置，该类户型南北通透三面看景，近享上海植物园二期超大绿肺，远眺徐汇滨江优美城市天际线，为二孩家庭、大学同窗、闺蜜相约共同居住提供了优越的条件，也兼顾了带小孩到附近求学的陪读家庭，甚至兼顾老人照料等三代同堂的个性化需求。
结语
整体来看，相对完整的独立私享空间，在城开·汇社区的众多户型中均有体现，这是对于租户客群定位深入思考后做出的优化，同时也成为了该项目在保租房社区的独特竞争力之一。
而城开·汇社区对于年轻客群的思考不止于此，社区会客厅、接待中心，超1300平的阳光草坪、约1800平的运动中心等多重共享空间为年轻租户提供了多样选择与体验，宠物友好公约的打造也营造了友好的居住氛围，使其成为徐汇区租住体验优质的社区之一。
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