（柳房网讯）最近小编的朋友有意向买房，作为刚需族的她，首选了三房户型，一是预算有限；二是三房刚好能满足未来家庭成长性的最低需求。类似她这样的需求，正好也是绝多大数刚需购房者的关注点，只不过目的不一样。
然而，她看遍柳州市面上的三房户型，却发现三房面积段有70-90㎡、100-120㎡，甚至还有130-140㎡的大三房户型，这开始让她犯难了：不同面积的三房到底有何不同？究竟选哪一种面积段更合适？
同为三房，为何面积跨度这么大？
确实，任何一个楼盘的户型面积都不可能完全一致，即便同样是三房产品，也会有N种面积段供购房者选择。而户型面积的最终确定，受多方面因素影响，对于不同的人来说，户型的选择也会有所差异。
①契税方面：90㎡及以下契税最少
按照目前柳州执行的契税征收税率来看，个人购买90㎡及以下小户型，首套和二套住房契税均按1%征收，如100万的房价，契税为100万×1%=1万元。
90㎡以上户型面积首套住房契税按1.5%；二套按2%征收，以此计算90㎡以上的中大户型要比90㎡及以下小户型多征收5000-10000元不等。别小看这点差别，这往往会决定一个家庭最后的购买决策。
柳州目前执行的契税征收税率
②客群定位：满足刚需/刚改/改善置业需求
在柳州这个偏刚需的市场来说，三房产品往往是大多数购房者的首选。据柳房网数据显示，建面约90-140㎡面积段是去年成交主力，其中90-120㎡的面积段户型的成交保持平稳或上扬的趋势，这类户型设计大多以三房为主，只是不同面积段的三房会对应不同需求的置业人群。
刚需买房的痛点无非就是低总价买三房。为了满足这类置业人群，市场上出现了80-90㎡紧凑三房、90-110㎡经济型三房，有的项目将空间运用更为极致，三房面积做到了80㎡以下。比如鱼峰区的永意·山语城就有78㎡的小三房，还是两厅两卫布局。
而刚改、纯改善置业人群，则会考虑到“买80平小三房的话，以后还要置换”，所以为避免换房麻烦，大家会偏向于选择110-120㎡舒适三房，或是120㎡以上的享受型三房，面积越大，意味着房子的各个功能空间都会相应变得更宽敞，住起来也会更舒适。
③多层/高层住宅，公摊面积不同
开发商规划小区的楼层数，即多层或是高层住宅，都会影响到户型面积设计以及公摊系数。
比如市面上90㎡及以内基本是高层户型中能设计出的最小三套户型，多为两梯四户、两梯五户布局，公摊系数大约在25%-35%；多层洋房则不同，洋房是一梯一户或一梯两户，公摊面积较于高层少，使用率可以达到87%左右。所以，改善洋房的面积多为120㎡起步，甚至140㎡。
买房是买建筑面积，即建筑面积=套内面积+公摊面积，在套内面积一定的情况下，如果公摊面积高，该户型的建筑面积自然也大，相应的各个功能区的面积也会变大。这也是为什么有的楼盘三房是89㎡，有的却是95㎡。
80-140㎡三房，选择哪一种面积段？
90㎡及以下紧凑三房
“紧凑三房”一般有着低总价、低首付的特点，能最大程度降低总价门槛；从收益率来说，小三房更好出租出售，资金周转更快。同等价位的紧凑三房空间利用率相对大两房更高，多出来的一间次卧可以作为书房、娱乐室、杂物室或者女主人的独立衣帽间。
柳州市面上在售楼盘的90㎡以下三房户型并不多，加上所缴纳的契税也是最低的，所以这类小户型还是比较稀缺。其中，70㎡面积段三房仅有永意·山语城的78㎡三房两厅两卫、荣和·公园里78/79㎡的2+1房两厅一卫。其他楼盘则以80㎡面积段三房为主，具体到空间布局是两厅一卫或是两厅两卫。比如温馨七七二、旭辉江来、龙光·玖誉城等做到了双卫设计，更具人性化。
从户型设计上来讲，这类紧凑三房基本以边厅、动静分区为主，其中1间房大多以封闭阳台改造而成，在设计规范的前提下，阳台只按一半建筑面积计算，以此增加户型的套内面积。
以联发山水间53#楼的建面约90㎡小三房户型为例，楼层仅18层，两梯四户，居住的舒适度要比其他项目二三十层的楼层数要高很多。这个户型在保证方正全明、动静分区的基础上，做到了双卫干湿分离设计，各个空间都相对比较舒适，真正满足三房需求。
联发山水间建面约90㎡户型图
90-110㎡经济型三房
这个面积段的户型，总价大多控制在100万左右，除了主城区优质地段的部分户型是9字头、1万多的单价之外，其他项目的100平左右的三房很多刚需族咬紧牙关还是够得着的。
其中，柳东合景泰富映月台建面约99-108㎡三房为8字头带装修房，可以减轻部分刚需因首付后无资金装修的负担，自行添置简单家具就能拎包入住；若是柳江地缘性客户、不考虑市区通勤的刚需也可以关注柳江的合景云溪四季、云星·钱隆悦府，都是均价6700元/㎡的带装修房源，总价低至63万，性价比高。
合景·云溪四季建面约105㎡样板间
从户型设计来说，90-100㎡面积段可以重点关注两厅两卫、卧室带飘窗或双阳台的三房，比如联发·君悦天成建面约93㎡三房不仅做到两个卫生间，还打造了生活、景观双阳台，且卧室都是飘窗设计，三开间朝南，增加室内采光与通风。
联发·君悦天成建面约93㎡户型图
110-120㎡舒适型三房
这类舒适型三房更适合两代居，也能基本满足三代同堂的需求，如果是二孩家庭，则要取消书房功能作为儿童房使用。户型设计上有的可以做南北对流双阳台，有的可以做大横厅设计，增加室内采光面。
联发山水间建面约115㎡三房两厅两卫是比较典型的南北对流双阳台设计，且做到了动静分区。入户是约4米开间双厅，外接的双阳台同宽，形成对流通风；三个卧室俱带飘窗，室内舒适明亮。
联发山水间建面约115㎡户型图
中国铁建·国际城建面约117㎡三房两厅两卫则是双面宽大横厅设计，开间大、进深小，拥有更大的采光面和更好的通风效果，整个客厅+餐厅的区域看起来更加明亮通透，还能拉伸景观视角。
中国铁建·国际城建面约117㎡户型图
120-140㎡享受型三房
120-140㎡往往是讲究居住品质人士的首选，甚至装修时有足够的面积三改四，是实实在在的买三房得四房，轻松实现三胎、三世同堂需求。
比如龙光·玖悦湾建面约121/131/141/142㎡均为三房户型，但实得4房空间，性价比高。以建面约121㎡为例，从户型图上可以看到与主卧相连的空间之间没有承重墙，既可以做主卧带书房的大套间，也可以隔开做第四间房。同时，该户型也做到了四开间朝南、南北对流双阳台，扩展景观视野、增加居室的整体采光与通风。