小前线发现，东部粮仓增城又有一大波全新盘上线了，诸如永宁、中新、朱村等板块都有冒泡。
对于这些板块，大家的看法分化也比较明显，觉得香的，主要是这些板块距离黄埔不远，不限购，总价100万+可以上车，置业压力相对较小。
△楼盘林立的增城朱村板块
但同时，也因为这些板块长期有不少新货补充供应，无论一手二手市场都陷入内卷，板块价值几近躺平，那么最新亮相的新盘到底值不值得抄底呢？
01
金地公园名著
公园建在楼盘里
先来看看永宁板块的全新盘金地公园名著。项目距离新白广城际永宁南站约800米的路程，是目前距离城轨站最近的一手楼盘。
最新航拍可见，永宁南站周边沿线高架桥已完成架设，部分路段开始铺轨，车站站房在安装屋顶，通车后可快速接驳地铁13、21号线，或换乘穗深城际直达广州东站。
△新白广城际永宁南站
周边的配套比较有看头，比如项目隔一条新新公路，斜对面就是钧明欢乐世界、悠方天地等现成的，吃喝玩乐购都比较方便。
到楼盘现场看沙盘，可见整个项目地块约6.26万㎡，呈“U”型规划12栋高层住宅+少量底商+幼儿园，中间“嵌入”长条形的代建市政公园，据称公园有2万㎡左右，不计容。
并且除新新公路一侧外，三面都是树林，看起来内外的生态环境都不差。
首推的是最远离马路的8#楼，高30+层，目测已建至地上4、5层。户型很刚需，最小69㎡2+1房，最大106㎡3+1房，两梯六户，全部东南或西南向。
69㎡户型没有做样板间，但看户型图，整个单位就是中规中矩的直厅格局。这个面积段要塞下2+1房，可见各个空间也是相当紧凑。
△69㎡户型图
75㎡也是直厅2+1房，公卫挪回到多功能房旁，日常使用相对方便一点。
主卧单独设置了卫生间，但没有淋浴功能……只能说，如果多人住的话，只能解决抢厕所的问题，洗澡还是要乖乖排队。
△75㎡户型图
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85㎡户型的格局就在75㎡的基础上优化了一下，3个房间+客厅共4开间朝南，并且主卫浴的功能更完整。
△85㎡户型图
89㎡为3+1房，南北对流客饭厅，多功能房放在了入户玄关旁。
另外3个卧室都带飘窗，主卧可设置衣帽间与卫生间分隔。其中一个次卧夹在主卫和公卫中间，有点尴尬。
△89㎡户型图
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最大的106㎡为横厅户型，减少过道设置，节约空间。5开间朝西南，采光面够宽广。
△106㎡户型图
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销售介绍，项目售价最终会参考周边楼盘，目前目前的吹风价约1.8万/㎡，。
按照这个价位计算，最小的69㎡三房总价差不多125万，三成首付不到40万，对于首次置业的买家，咬咬牙还是不难上车。
△金地公园名著效果图
02
金地云上
两房户型重出江湖
接下来将目光转到隔壁的中新板块，这里新开放的楼盘有金地云上，原推广名为融创·金地商置|御潮府，融创退出后改为现名。
项目距离中新地铁站约2公里路程，须要接驳，目前出行主要还是自驾比较方便。
总占地约6.29万㎡，建面约28.9万㎡，规划12栋高层洋房（26-33层）+约1500㎡底商+24班公立小学，而小前线认为最大的看点还是它的户型。
建面约60-104㎡二至四房……没错，在新上线刚需项目普遍紧凑小三房起步的当下，它还有两房户型，简直稀有物种了。
看户型图，60㎡单位就是中规中矩的直厅1+1房格局，玄关旁是“U”型厨房，客餐厅一体化，厅出阳台，两个房间都带飘窗，可拓展使用空间。
其余户型还有75㎡2+1房1卫、85㎡2+1房带主套、88㎡2+1房2卫（横厅）、90㎡2+1房全南向、104㎡2+2房（南北对流直厅），各位可自行围观。
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据了解，项目预计6月开盘，价格待定。
若参照周边佳源印象、奥园中新誉府等在售楼盘，均价约1.8万-1.9万/㎡，预测金地云上最小60㎡单位的总价110万左右，对小两口还是有一定的吸引力。
△金地云上附近的奥园中新誉府
03
保利水木芳华
凤岗站附近+自带小学
再来看看，地铁21号线沿线比较热门的凤岗站附近，还有新盘保利水木芳华，具体位置就在中建凤榕台的北侧，两盘battle。
保利水木芳华距离凤岗站约1公里路程，比中建凤榕台稍稍远那么一丢丢，不过配建有24班公办小学，本身也是加分项。
项目占地约8万㎡，总建面约33万㎡，规划2栋高层住宅，配有约1万㎡商业。
产品主要有69㎡三房一卫、79㎡三房两卫、100㎡四房等，都是n+1的设计，有点和中建凤榕台正面刚的意味。（详见）
69㎡做三房，空间也只能比较紧凑，次卧床要利用飘窗位置布置，而且全屋一个洗手间，都是刚好满足居住需求的配置。
△69㎡户型图
79㎡分A、B、C三种户型，其中C户型是对流直厅，主卧带独立卫浴+衣帽间+双飘窗，虽然也是小三房，但整个居住舒适度一下子就提升不少。
△79㎡户型图
100㎡户型的看点是四开间朝南，并且约6米大阳台贯通客厅和书房，景观面就比较大气。
△100㎡户型图
目前，项目吹风价约2万/㎡，69㎡单位的总价约138万，但据称首开价格会有惊喜，入手门槛可能会更低。
如果要在增城置业，这几个楼盘你会怎么选呢？
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