[摘要] 银行暂停对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放房贷后，个贷机构和银行的房贷拒签量激增了十几倍，而因房贷被拒而引发的退房纠纷已开始在京城楼市不断上演。
父母借钱交首付却面临违约
今天上午，李女士讲述了她的遭遇。今年年初，李女士夫妇买了位于朝阳区五里桥的某项目的房子，总房款约98万元，两家人就凑了68万多元的首付。“这些钱可以说是双方父母的积蓄，为此婆婆还卖掉了房子，又跟亲戚借了很多钱，就为了让我们在北京能有个自己的家。”
4月中旬，李女士夫妇签了购房合同，付了首付。但就在他们准备贷款材料的时候，银行接到新的通知，要求申请人必须提供1年以上完税证明和社保证明，于是，他们的申贷请求被“驳回”了。银行工作人员表示，房子只能退掉。
但当李女士找到开发商要求退房时，销售经理却说合同已经签了，退不了，非要退就要交违约金。按10%计算，要赔给开发商10万余元。
“都是借来的钱，又不是我们的过错，不甘心就这么被扣了违约金啊！”李女士告诉记者，他们正在和开发商进一步协商解决办法，实在不行只能打官司了。
开发商：谁承担责任我也说不清
记者随后致电该项目售楼处，销售人员表示，对于目前该项目出现的业主房贷被拒导致的退房纠纷，“我们也不清楚怎么解决”。
购房合同中是写着购房人如退房须交房款10%的违约金，但如今赶上宏观政策调整，未来怎么解决，由开发商还是购房人承担责任，现在没有定论。
贷款受阻引发大量退房纠纷
记者搜索搜房网业主论坛发现，由于银行新的房贷限制政策，房贷被拒导致纠纷的例子目前已有很多。
这些业主有一个共同点，就是首付都是在4月中旬左右交的，但在申贷过程中的4月下旬到本月初，各银行陆续出台限制新政，导致他们贷款失败，从而导致纠纷。
房贷“拒单”暴增十几倍
房贷门槛连续提高，引发了银行和个贷机构近日房贷审批中的“拒单”量暴增十几倍。
一家不愿透露姓名的上市银行相关负责人对记者表示，在房贷新政实施后，他们“否决”的房贷申请数量大幅增加。以前很多客户向他抱怨说“放贷难”，指的是审批通过后资金到账时间比较长。而现在，有不少客户卡在了审批环节。“申请没有通过银行系统审批，被‘打了回票’。”
“五成首付就不买了”
若退房面临损失5万元定金
然而，当于女士4月17日去支付首付款时，对方却表示由于国家颁布了房贷新政，因此让于女士先等银行贷款审批结果出来。而于女士之后焦急等待了半个多月，最终却等到了开发商令人泄气的回答。
“售楼处工作人员表示，3成首付的贷款申请银行并没有批准，现在要买房的话不仅需要支付5成首付，而贷款利率也要按照基准利率的1.1倍来计算。”对此，于女士泄气，“我的预算就是按照三成首付来计算的，如果是五成的话，我就不打算买这套房子了。”
然而，当于女士因为高首付无法筹措与开发商商量退房事宜时，却被告知“由于已经签订过合同了，因此，退房可以，但是之前支付的5万元却无法返还。”
“硬着头皮也要挤钱”
研究各银策实在不行找当铺
“杯具了！无奈成了二套房，必须付款5成首付，1.1倍利率了，看来只能全家一起想办法挤钱了。”房贷新政出台后，虽然引发了团开始抛盘撤退，但是，仍有部分的购房者因为一不小心“被新政”，而只能痛苦地筹钱。
记者在篱笆网上看到，网友dfotn写道，由于婚前她的丈夫给父母在南京买了一套才30平方米的小房子，而贷款至今仍未还清，因此，他们小夫妻俩结婚后首次购买的一套房子就糊里糊涂地成了“二套房”。
dfotn说，自己看中的是一套60多万的房，“虽然房子又老又旧，但是好歹在上海算是有个自己的窝了”。然而，“杯具”的却是，dfotn在刚决定买房时首付还是两成，然而，在整个购房过程中，首付比例不断攀升，“三成、四成，一直到现在的五成，实在是凑不出来了。”
【开发商说法】
“凑不出首付只能赔钱”
“现在房贷政策一直在变，所以首付比例跟之前售房时的介绍肯定是不一致的。”对于目前楼市首付比例提升的情况，一位开发商工作人员告诉记者，从4月初可以申请到两成至三成首付，到4月中，三套房“被枪毙”、二套房必须五成首付，不少购房者都被杀了个措手不及，“事实上，因首付问题而与售楼处工作人员产生异议的购房者并不在少数。”
不过，这位工作人员告诉记者，由于申请贷款肯定在签订合同之后，因此，白字黑字的合同就成了开发商的“保护罩”。“银行能不能批下贷款，的风险其实都落在购房者身上了。”“还没有支付首付款，但是已经付了定金的购房者，如果因政策变化凑不出首付，想要退房就得退一赔一；已经支付了三成首付的，如果补不足剩下两成的话就只能赔房款的20%。”
这位工作人员同时向记者透露，正是由于开发商的购房合同“面面俱到”，因此，大部分购房者在严厉的违约条例下，都选择自己想办法凑钱来解决问题。
■律师支招
【一手房】
无关键约定可解除合同
贾草律师向记者透露，目前的纠纷是，付了定金或者是首付款但办不出贷款，开发商却不予退还定金或首付款，甚至要求购房者支付违约金。这类纠纷购房者完全可以借助法律手段维护自身权利。不过，买家能否维权成功的关键在于与开发商签订的合同中，有没有约定“贷款若贷不下来，必须自筹资金补足。”如果有这条白纸黑字的约定，那么购房人必须履约。否则可以起诉或者仲裁维权。
据贾草介绍，依照2003年颁布的《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此次出台的新政，完全可归为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，如无“自筹资金补足”的约定，那么购房者有权向开发商申请解除合同，并拿回相应款项甚至向开发商要求返还相应的利息。
【二手房】
情势变更可协商解除合同
值得注意的是，二手房买卖中出现的类似问题不能以此为鉴。
但贾草也指出，在《合同法》中也有相应的法律条款，来解决新政产生的二手房纠纷。在《合同法若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
“类似于因为新政无法贷款的情况，合同应当根据当事人的请求予以解除，房主应当将所收定金或首付款返还给购房者。”贾草表示，如果双方协商不成的，可以依照协议进行仲裁或诉讼，解除合同，并不承担违约金。因为这个不属于违约，而是属于情势变更。不过在司法实践中，法院或根据买卖双方的实际情况进行协调。
根据统计，4月的最后十个交易日，在监测的35个城市中，有21个城市房地产成交量环比下跌，跌幅的杭州，甚至环比下滑了70%以上。一家的数据不可避免有片面性，但楼市骤然转冷却的确已经发生。这给房地产业带来了什么影响？记者跟踪采访了几位房地产从业人员，先来看看他们的感受。
深圳，房产纠纷大增
这是深圳罗湖区的一家房产中介公司，新政后不少买房人和卖房人，都过来找中介公司，像这位王女士，现在房子首付款已经打过去了，就差银行最后发放贷款了，不过赶上房产新政出台，现在银行能否给她放贷变成了未知数。
深圳购房者王女士：我现在不知道我这房子是要还是不要，是退还是不退，如果要退这个房子，我中间的首付款，包括我的定金我肯定要拿回来，
眼下这套房子的业主也是坚决不让步
深圳卖房者汪女士：定金是不会退的，
但夹在中间的中介公司也是很无奈。店经理告诉记者像这种房产交易纠纷最近多。
深证某中介人员：我管辖的目前已经有十七八宗有问题的了，现在每一天都在处理这些单了。
随后记者在深圳的一家律师事务所看到，律师们也都在忙着处理因为房屋买卖，而引起的房屋纠纷案件。
深圳广和律师事务所负责人：自从新政出台之后啊，因为这样那样的法律问题，咨询过我的都有七八宗了，就我们所来说都有六七十宗了。
风险一：三套房贷停止办理
当吴先生向开发商方面提出解除购房合同时，开发商表示购房合同已签订，首付款可以退还，但是按照双方签订的《商品房买卖合同》，买方如未签订合同或未按期支付房款的，则视为违约，开发商有权解除协议，对买方所交定金不予退还。吴先生表示，新政出台导致银行不发放贷款，这不在自己主观控制范围之内，开发商不能因此拒不返还定金。
对此，福建世好律师事务所的郑少芬律师表示，根据《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
新政的出台，可视为“不可归责于当事人双方的事由”，即不可抗力。因为房贷政策的调整不为开发商或者购房者意志转移，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都无过错。但业内人士提醒说，目前开发商与购房者签订的购房合同中一般都有一项条款“开发商不负责按揭贷款办理事宜，贷款无法办理等后果由买方自行承担”，因此，购房者遇到此类事件还是要尽量与开发商方面协商一致。
风险二：首付提高
对此，福建某事务所的卢律师认为，开发商只是帮助购房者申请银行贷款，购房者才是贷款申请人，如果购房者是在新政之后申请的贷款，仅因支付能力方面的原因，那么，购房者则应承担违约责任。
卢律师同时表示，如果购房者能提供有力证据表明开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，并且这一事实与贷款延后之间存在因果关系，那么业主可以向开发商索取双倍赔款。“否则，如果购房者不想放弃购房机会，则可与开发商协调，先让开发商垫付新增部分首付款，然后在约定时间内付清余额。”
风险三：二套房认定标准更改
“我们这套房子，是分成2套来办理手续，将来也是办2本产权证，这样你还可以避免户型超过140平方米而要交更高的契税。”面对开发商这样“贴心”的服务，不少购房者肯定会感到满意。然而，随着新政的出台，这种看起来对购房者有利的“好事”，却暗藏巨大的风险。
据了解，不少开发商为了让项目规划符合“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，把大户型“拆成”2套住房。购房者在办理按揭贷款时，同时向2家不同的银行申请贷款，由于银行以按照征信系统内贷款申请人的贷款记录作为认定首套房或二套房的依据，只要购房者此前没有按揭贷款记录，同时申请贷款，那么都会被认定为首套房。
日前，银行一部主任杨家才表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女，具体住房套数将以房管部门的登记信息为准。由于相关实施细则尚未公布，目前福州各家商业银行仍以贷款记录作为判定依据。但值得注意的是，一旦细则公布，大户型“拆分”小户型的做法将让购房者遭遇许多麻烦。
风险四：异地购房无法获得贷款
记者致电福州多家商业银行了解到，目前有关“异地购房”的细则还未出台，各家银行均要求申请异地贷款的客户必须提供一年以上的当地纳税证明或者社会保险缴纳证明，但是对于“异地”的界定，不同银行有着不同的规定。一家国有银行个贷部的经理告诉记者，该行是按“省”来界定本异地，本省居民在福州购房不属于异地购房。但采访中，有商业银行表示，福州以外区域都属于异地。
针对这种情况，郑少芬律师表示，由于异地的界定范围不明确，因此，异地按揭购房面临潜在的政策风险。为了保障自己的权益，异地购房者在与开发商签订预售合同时可与其协商增加补充条款，约定若银行以异地购房为由拒绝发放贷款，双方可以解除合同并不需求承担违约责任。
业内人士分析认为，因房产新政出台而导致购房者与开发商之间产生纠纷或是使购房者面临潜在风险，主要体现在两个方面：首先，已经订立合同，但是由于房贷政策发生重大调整，银行改变按揭贷款条件，二套、三套、外地购房者将不愿或者不能从银行获得贷款，导致合同不能继续履行，这就涉及到由谁来承担违约责任的问题；其次，购房者在签订《认购协议书》后，因为政策等原因，影响购房者的预期，导致其不愿签订正式合同，就涉及到定金如何处理问题。业内人士表示，由于相关细则尚不明确，购房者在此期间购房要注意政策风险，事先订立双方免责解除条款保障自身权益。
焦点一，定金能否退回应视合同条款而定
纠纷二：高先生套房没有贷款，4月初计划买一套二手房>二手房。买卖双方在合同中约定定金数额为3万，另外在免责条款中约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，本合同自动取消，买卖双方互不承担违约责任。高先生受房贷新政影响，难以承受高额的首付和利息，因此想解除合同，但向卖方提出解约退还定金要求时遭拒。
律师解读：不可抗力是指买卖合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，受到影响的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。如果双方没有明确约定，在法律的理论和实践中，对于政府政策是否属于不可抗力还存在较大争议。但对于高先生而言，合同于新政出台之前签订，且买卖双方已经将政府政策变化约定为不可抗力，因此只要高先生在履行合同中本身没有违约行为，就可以依约解除合同，并要求卖方退还定金。
焦点二，定金与违约金是否可以重叠适用？
纠纷三：胡先生在4月初签订合同，购买一套二手房，付款方式是一次性付清，定金为5万元，同时买卖双方又约定，违约方应按房屋成交价格的20%向守约方支付违约金。在实际履行过程中，胡先生因自身原因无法筹集房款，违约已不可避免。鉴于合同又规定了定金条款和违约责任条款，胡先生担心两个条款是否会重叠适用？
律师解读：当事人约定违约金，又约定定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或定金条款。因此，非违约方只能对定金和违约金条款择一行使，而不可一并主张。胡先生因自身原因违约，卖方会根据违约金和定金数额的多少，选择适用有利于自身的条款。律师建议胡先生尽快与卖方协商解决此事，说明原委以获得卖方的谅解，尽量降低损失。
北京退房成本平均超10万
更多的二套房贷款者在新政下遇到麻烦。由于二套房贷款首付不低于50%、利率1.1倍，之前支付30%首付款的北京购房者，都被银行通知要追加首付至50%。有业内人士分析，由于二套房很多都是改善型住房，金额往往在150万以上，这就使得购房者需多支付首付款30万以上。
新政带来的退房纠纷，还出现在二手房市场。北京中原三级市场研究部此前的数据显示，今年4月15日后，二手房买方违约现象集中出现，其比例已占到违约总数的70%。而以"银行首付提高无力筹够首付"为由违约的客户，占到违约总数的80%。
开发商收取违约金是否合理
开发商收取10%的违约金是否合理？
除了许兵说的这一点外，双方争论的焦点在于房贷新政发布是否属于"不可抗力"。按照我国《合同法》规定，如果属于该法规定的"不可抗力"而导致合同无法继续履行，买房人将不承担违约责任。
那么，因为房贷政策调整造成首付款比例提高，购房人因为凑不够首付款而要求退房，导致合同无法继续履行，是否属于"不可抗力"？开发商的看法自然是"不属于"。北京中原地产三级市场研究总监张大伟也认为，"开发商只是卖商品，没有义务帮购房者申请贷款。如果是房屋质量问题，购房者可以无条件退房，但是支付能力方面的原因，只能购房者自己承担责任。"
对此，部分律师持有不同意见。"政策变化属于情事变更，解除合同，不应承担违约责任。"北京市盈科律师事务所合伙人胡文友对记者表示，对房贷新政引发的纠纷，自己已经接到了几个委托请求，不久后将对一些开发商提起诉讼。不过，秦郭瑞表示，如果在合同中已经注明了政策因素或购房者个人信用问题而无法申请到贷款，购房者应该承担违约责任。