金诉采访怎样“唤醒”房屋维修金律师建议简化申请程序开通应急维修通道分户细化设账户房产资讯

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北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为，解决房屋维修资金“使用难”问题，可从增加业主使用意识、落实责任主体以及快捷决策方式几个维度同步展开。

·北京金诉律师事务所创始人

·北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员

·北京法学会不动产法研究会理事

·央视《社会与法》特邀嘉宾

律师建议

简化使用申请程序 开通应急维修通道

北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为：

北京金诉律师事务所 王玉臣

解决房屋维修资金“使用难”问题，可从增加业主使用意识、落实责任主体以及快捷决策方式几个维度同步展开。

在增强业主使用意识方面，一是业主要及时了解自己的缴存情况。业主对于交纳的房屋维修资金依法应有专门账户，可以查到自己所在账户维修资金的缴存、利息情况，现在各地基本都开通了网上查询，业主可随时了解。二是业主要了解房屋维修资金的适用范围与流程。只有了解适用范围，才能将资金用于实处，这离不开业主委员会以及物管服务企业的宣传引导。而快捷决策方式方面则是要合理利用网络平台进行集体决策，可使用如小区业主群发起网上投票等方式，提高决策效率。

同时，分户、细化账户也可以是一个解决方向。根据《广州市维修资金管理办法》中“共用部位、共用设施设备属于部分业主共有的，由该部分业主分摊”等规定，从立法本意而言，都表明了受益人和负担人相一致才可以更公平、快捷地使用维修资金。因此、分户、细化账户的方式可以一定程度推进维修资金的使用，但该方式还需进一步完善操作细则、落实责任主体、监督方式，避免因分户、细化账户造成的账户数量较多，导致挪用等风险。

权威解读

公众号上可进行查询和投票 物管专业度和态度很关键

没有业委会情况下

小区业主也可“炒掉”不作为物管

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍：

北京金诉律师事务所 王玉臣

根据《物业管理条例》第十一条、第十五条等相关规定，选聘和解聘物业服务企业都是由业主共同决定的，业委会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物管服务合同。如果物管不作为，根据民法典第二百七十八条的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，业主可以共同决定解聘物业服务企业。

根据民法典第九百四十六条规定，在业主共同决定解聘物业服务企业后，则可以解除物业服务合同，但需要提前六十日书面通知物业服务人（如物业服务合同对通知期限另有约定，则需要以约定的期限为准）。并且如前所述，物业服务合同需要对物业管理事项、专项维修资金的管理使用、违约责任等内容进行约定，如果因物管不作为而违反了合同约定，造成业主的损失，业主可以要求物业服务企业承担相应的责任。

排版编辑丨黄忠帅

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