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1、（最新）物业公司涉及的会计科目物业管理会计核算办法第一章经营收入核算管理规定经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业 务收入和其他业务收入1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人使用人提供 维修管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务收入公众代办 性服务收入和特约服务收入企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收 入，并设置明细科目核算1.1. 2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入如企业 经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施
2、取得的收入前期费收入等1.1. 3物业 大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用 部位共用设施设备进行大修取得的收入1. 2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入， 包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施 取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场游泳池各类球场等共用 设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入材料物资销售收入废品回收收入商业经 营收入及无形资产转让收入等1. 2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人使用人 提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌
3、舞厅美容美发屋商店 饮食店等经营收入2经营收入的确认及其时间2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为 经营收入的实现当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后2. 2物业 大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收 入的实现企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，可 根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入 的实现3经营收入会计科目处理3.1因物业管理物业经营物业大修等业务取得的经营收入计入主营业务收入科 目其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入其他业务收入科目以
4、上 科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算3.2企业利用业主委 员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入其他应付款*场地停车费代收科 目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费根据物业管理服务协议支付业主委员 会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入其他应付款*场地停 车费代收科目借方;物业公司自身获得的收益，即其他应付款*场地停车费代收科 目的贷方余额，借记并转入其他业务收入各企业可根据实际情况按项目管理处和费 用类别设置明细账进行核算第二章成本费用核算管理规定1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理物业经营物业大修等不同业 务项目分别归集各自成
5、本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本生产经营成本主要包括： 直接从事物业管理等经营活动的人员工资奖金和按规定比例提取的福利费工会经费 教育经费;房屋共用部位共用设施设备维修及保养费;房屋共用部位共用设施设备耗 用的水电费;直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费;绿化费保洁费保安费; 直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等非生产经营活动消耗，如投资 活动，筹资活动;非生常损失消耗，如灾害盗窃损失违约金滞纳金等赔偿支出资产 减值损失等，均不能计入生产经营成本凡
6、与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等根据权责发生制原则确定当期的成本费用，正确核算待摊费用和预提费用会计 期末未经主管税务机关认可的待摊费用及预提费用，均应计入当年度损益根据管理需要，按照管理处核算成本费用管理处发生的成本费用，直接计入该 管理处成本3成本核算及科目设置3. 2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置物业管理成本物 业经营成本物业大修成本，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目3. 3.1 自营方式管理成本的核算采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接 费用按成本类别汁入主营业务成本物业管理成本
7、3. 3. 2出包方式管理成本的核算对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿 化保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别 计入主营业务成本物业管理成本物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用 设施等物业应付给物业产权人使用人的租赁费承包费等计入主营业务成本物业经营成本直接为以上经营项目发生的人工匚资奖金和按规定比例提取的福利费一匚会经费 教育经费劳动保护费;材料费水电费等也计入主营业务成本物业经营成本物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位共用设施设备大修更新改 造任务实际发生的工程支出其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的
8、有关成本和费用支出企业支 付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入长期待摊费用， 不计入当期损益在实现收入后，开办费一次计入当期损益属于筹建期以后至企业实 现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益;企业实现收入以后，即正常经营期 间发生的期间费用，直接计人当期损益期间费用核算的科目设置按照*集团财务管理制度的规定执行办公费通讯费 业务招待费业务宣传费差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算笫三章物业工程的核算1物业工程的内容物业匚程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位共同设施设备大修更新改造 及由业主委员会或者物业产权人使用人提供的管理用
9、房商业用房进行装饰装修等工 程物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程2物业工程的核算应在在建工程科目下设置明细科目物业工程，用于归集物业程所发生的各项 支出该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转 数;科目借方余额，反映在建工程的实际成本本科目应按工程项目类别设置明细账 进行核算企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人 L费材料费工程物资机械使用费等上述费用在发生时确定由某个匚程项目负担，则 直接计入该项目成本;若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用
10、支出， 再按一定标准分配计入各有关项目委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入在建工程物业工 程*工程科目，贷记银行存款等科目2. 3.1企业承接的房屋共同部位共同设施设备大修更新改造工程完工交付使用 时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人使用人签证认可若该工程价款 由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算;若该工程不由维修基金列支，则根 据物业产权人使用人的签证进行价款结算2. 3. 2工程完工交付使用的会计科目处理:借记银行存款或长期应付款代管基金 科目，贷记主营业务收入物业大修收入科目；同时结转已完物业工程成本，借记主 营业务成本物业大修成本，贷记在建工程物业工程*
11、工程科目第四章维修基金的核算1科目设置应在专项应付款下设置明细科目代管基金，用于核算企业接受委托管理的房屋 共用部位共用设施设备维修基金2维修基金的核算收到维修基金时，借记银行存款科目，贷记专项应付款代管基金本金企业收 到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记银行存款科目，贷记专项 应付款代管基金利息收入物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的 有关费用，如租赁费承包费有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入专项应付款 代管基金的贷方由本企业承接房屋共用部位共用设施设备进行大修更新改造任务的项目，实际 发生的工程支出，通过物业工程科目核算，核算方法同第四章2
12、. 3.1由外单位承 接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后与承 接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记专项应付款代管基 金，贷记银行存款等科目第五章代收款项的核算企业应在其他应付款科目下设置明细科目代收款项，用于核算企业代收代付款 项，如代收的电表初装费有线电视初装费等企业受物业产权人委托代为收取的房租 等，也在本科目核算本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算第六章现金流量分类（略）物业管理企业会计核算补充规定一会计科目及使用说明第204号科目预收账款.本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产 权人使用人
13、提供的公共卫生清洁公用设施的维修保养和保安绿化等预止的公共性服 务费等.企业向有关单位和个人预收的款项，借记银行存款科目，贷记本科目；收入 实现时，借记本科目，贷记经营收入其他业务收入科目有关单位和个人补付的款 项，借记银行存款等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作权反会计分录预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入应收账款科目的贷 方，不设本科目.本科目应按有关单位和个人设置明细账.本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项;期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项第205号科目代收款项.本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水 电费
14、煤气费有结电视费电话费等企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算.企业收到代收的各种款项时.，借记银行存款等科目，贷记本科目；交给有关 单位时，借记本科目，贷记银行存款等科目收取代办手续费等服务收入时，借记本 科目，贷记经营收入科目.本科目应按代收代交费用种类设置明细账.本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项第209号科目其他应付款.本科目核算企业应付暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人使用人入住 时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人使用人收取的可能因装修而发生的 毁损修复安全等方面费用的保证金等.发生的各种应付暂收款项，借记银行存款等科目，贷记本科目；支付时，借 记本
15、科目，贷记银行存款等科目.本科目应按债权人或应付暂收款项的类别设置明细账.本科目期末余额，反映企业尚未收付的其他应付款第281号科目代管基金.本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分共用设施设置维修基金.企业代收代管基金时，借记银行存款代管基金存款科目，贷记本科目企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记银行存款代管基 金存款科目，贷记本科目企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施 设备，应负担的有关费用，如租赁费承包费有偿使用费等，应按受益对象，借记经 营成本管理费用其他业务支出科目，贷记本科目代管基金按规定用途使用，应分别 以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部
16、位共用设施设备大修更新改造任 务的，实际发生的工程支出，借记物业工程科目，贷记银行存款库存材料等有关科 目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后进行转 账，借记本科目，贷记经营收入-物业大修收入科目；结转已完物业工程成本，借记 经营成本科目，贷记物业工程科目由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款 经业主委员会或者物业产权人使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科 目，贷记银行存款等科目.本科目应按单幢房屋设置明细账.本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余第411号科目物业工程.本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出企业对业主委员会或者物业 产权人使用人提供的
17、管理用房商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算.企业承接的房屋共用部位共用设施设备大修更新改造工程发生的各项支出， 借记本科目，贷记银行存款库存材料等科目工程完工，其工程款经业主委员会或者 物业产权人使用人签证认可后进行转账，借记代管基金科目，贷记经营收入物业大 修收入科目；结转已完物业工程成本，借记经营成本科目，贷记本科目企业对业主 委员会或者物业产权人使用人提供的管理用房商业用房进行装饰装修发生的支出， 借记本科目，贷记银行存款库存材料等有关科目，工程完工结转成本，借记递延资 产科目，贷记本科目.本科目应按工程项目设置明细账.本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本.企业可以根据
18、实际业务需要，增设相应的科目第501号科目经营收入.本科目核算企业的物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人使用人提供维 修管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大 修收入物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务费收入公众代 办性服务费收入和特约服务收入物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产 权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车 场游泳池各类球场等共用设施收入物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业 产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入.企业取得的和项收入，应按下列原则确认:企业
19、应当在劳务已经提供，同时 收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现物业大修收入应当经业主 委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现;企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合 同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现.企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务以及特约服务而取 得的物业管理收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目企业经营业主委员 会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记 银行存款应收账款等科目，贷记本科目企业承接房屋共用部位共用设施设备大修工 程，工程完工，其工程款经业主
20、委员会或者物业产权人使用人签证认可后进行转 账，借记代管基金科目，贷记本科目.本科目应按经营收入的种类设置明细账，如物业管理收入物业经营收入物业 大修收入等，其中物业管理收入，企业可以根据实际管理，按照物业管理收入的组 成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明核算.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额笫502号科目经营成本.本科目核算企业物业管理物业经营物业大修等应结转的经营成本企业所属物 业管理单位在经营中发生的管理人员的工资资金及职工福利费固定资产折旧费及修 理费水电费取暖费办公费差旅费邮电通讯费交通运输费租赁费财产保险费劳动保护 费保安费绿化维护费低值易耗品摊销及
21、其他费用等间接费用，记入管理费用科目， 不在本科目核算.企业为物业产权人使用人提供公共性服务公众代办性服务及特约服务所发生 的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记银行存款库存材料应付账款等科 目企业经营物业应付给物业产权人使用人的租赁费承包费等，直接记入本科目，借 记本科目，贷记代管基金或应付账款科目月份终了，企业应及时结转已完物业工程 成本，借记本科目，贷记物业工程科目.本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后，本科目应无余额第511号科目其他业务收入.本科目核算企业除主管业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中 介代销手续费收
22、入材料物资销售收入废品回收收入商业用房经营收入及无形资产转 让收入等商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人使用人提供的 商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发商店饮食店等 经营收入其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同.企业取得的各项其他业务收入，借记银行存款应收账款等科目，贷记本科目.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如房屋中介代销手续费收入物资销 售收入废品回收收入商业用房以营收入等.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额 第512号科目其他业务支出.本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售
23、商品提供劳务而发生的相关成本费用以及相关税金及附加等.企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记应付工资银行存款应交税金其 他应交款代管基金等科目.本科目应按其他业务的种类设置明细账，如房屋中介代销手续费支出物资销 售成本废品回收成本商业用房经营支出等.期末，应将本科目的余额转入本年利润科目，结转后本科目应无余额二会计报表的编制说明.在资产负债表住房周转金项目下增设代管基金项目，反映企业接受委托管理 的房屋共用部位共用设施设备维修基金的结余本项目应根据代管基金科目的期末贷 方余额填列.物业工程科目的期末余额在资产负债表存货项目中反映.代收款项科目的期末余额，在资产负债表其他流动负债项目中反映浅议
25、为:物业管理会计没能像工业会计制度那样成熟可操作，很难做到融会贯通运 用自如原因有三:其一，物业管理行业作为新兴行业，国家地方房管部门不断有新 的政策法规和条款出台，使物业管理会计核算跟不上新政策的实施要求;其二，财 务人员过去不能以会计法为准绳实施操作，而是以某些不够成熟的房管要求处理业 务，造成核算过程中偏差;其三，物业管理行业的工作内容从原来简单的房屋养护 到运用现代化管理科学和先进的维护养护技术，从简单的为使用人提供服务到智能 化管理，管理的内容丰富了，服务的项目扩大了，而财务人员缺少专业培训，主管 部门乂很少有权威性的政策解释上述三个原因阻碍了物业管理财务的正常发展物业管理企业的会计
26、核算在明确执行房地产开发企业会计制度基础上，再按照 物业管理企业会计核算补充规定（试行）执行是近年来比较具体的对物业会计的工作 性指导，统一了物业管理行业会计科目的设置如新设的笫205号科目代收款项，第 281号科目代管基金，第4n号科目物业工程是在行业中常见常用的收支科目对原 先房地产企业使用的第204号科目预收帐款，第209号科目其他应付款，第501号科目经营收入，第502号科目经营成本，第512号科目其他业务 支出等都较具体地作了解释和归类说明充分发挥了会计管理的职能，为企业内部正 确统计运作和有效控制成本支出，提供合理的会计信息和充分的理论依据1物业管理企业会计核算补充规定分清了代收款
27、项同其他收入款项的界限，新 设置的第205号科目代收款项立意明确，物业公司代有关部门向业主收取的垃圾清 运费有线电视初装费电表保证金水费押金等，可在代收款项一级科目下设各项二级 科目，分类入帐有利于发挥会计管理职能，统一结算交纳，操作性强例某物业公司为环卫所代收建筑垃圾清运费，为有线电视台代收初装费，为 自来水公司预收水费，为供电所代收电表保证金，具体分录如下:借：101现金102银行存款贷:205代收款项垃圾清运费有线电视初装费水费电表保证金月末将收入各项费用归还有关部门，分录如下：借：205代收款项垃圾清运费有线电视初装费水费电表保证金贷:102银行存款月末将为业主服务的服务费收入结转经营收入：借：205代收款项服务费收入贷:经营收入服务费收入代收款项科目的期末余额，在资产负债表中其他流动负债额目中反映2物业管理企业会计核算补充规定切合实际设置新科目，纠正了以往对维修基 金科目归类无序的缺陷过去有的物业管理企业将维修基金归集在笫203号科目应付 帐款，也有归集在第2
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