北京房产专业律师靳(jin)双权（1）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
被告辩称
林某杰经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见和陈述意见。
法院查明
第二条、房款及付款方式。1.此房产的交易价格为：总价人民币1191400元整；2.本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币300000元整，为购房定金，全部尾款待房屋交付当日，乙方一次性将全部剩余房款付清给甲方。……2.该房屋为安置房，依据现有政策，该房屋所有权在开发商交付后无法直接登记在乙方名下，因此双方商定：待甲方办理房屋所有权证书满5年，应无条件将该房屋所有权过户到乙方名下。如政策变化而使房屋所有权能够直接登记在乙方名下或可以办理过户时间少于5年的，双方按变化后的政策执行。办理过户所发生税费由乙方承担。宋某涛作为担保人，陈某刚作为见证人在合同落款处签字。
周某兰主张：支付房款后，林某杰、杨某芳随即将B室交付给周某兰，经过简单装修，周某兰就搬到B室居住，但时间不长，案外第三人找到周某兰，告知林某杰、杨某芳已经将B室出售给案外第三人；周某兰找到林某杰、杨某芳，经过协商，双方同意调换杨某芳名下A室房屋交付给周某兰，周某兰之前的购房款不予退还。
第四条、房屋过户。1.此房屋办理房产证时，甲方应主动协助乙方办理好房屋的房产及过户手续，保证乙方拥有此房屋的合法产权证。2.该房屋为安置房，依据现有政策，该房屋所有权在开发商交付后无法直接登记在乙方名下，因此双方商定：待甲方拿到房屋所有权证之日起（一周内），应无条件将该房屋所有权过户到乙方名下。如政策变化而使房屋所有权能够直接登记在乙方名下或可以办理过户时间少于5年的，双方按变化后的政策执行。办理过户所发生税费由乙方承担。
第六条、违约责任。1.甲、乙双方合同签定后，甲方应保证该房屋无产权纠纷，无抵押贷款，无转卖他人及一切损坏此房屋利益的行为，如因甲方原因造成乙方对此房屋无法办理产权及过户手续，由甲方承担全部责任并赔偿乙方主张权利时房产市场价总房款的3倍违约金。2.甲方应积极配合乙方办理此房屋产权及相关手续，甲方及其家人也不得就此房屋向乙方主张任何权利及占用此房屋。如因甲方及其家人原因造成此房屋无法办理产权登记或发生债权债务纠纷及以任何理由任何方式向乙方索要或占用房屋，由甲方及其家人承担全部责任，甲方向乙方赔偿乙方主张权利时房产市场价的3倍违约金。3.甲方应在此房屋可办理产权手续及过户手续起，十五日内协助乙方办理完成产权过户等事宜，如因甲方拖延办理过户手续，每逾期一日，按照购房总价的2％支付违约金，逾期达一个月以上的，甲方向乙方赔偿乙方主张权利时房产市场价的3倍违约金。林某杰、杨某芳及周某兰在合同落款处签字，陈某刚作为鉴证人亦在合同落款处签字。
签订上述《房屋买卖合同》同时，林某杰、杨某芳（卖方）与周某兰（买方）又签订《房屋买卖合同补充说明》，载明：“周某兰于2015年18日以总价1191400元购买林某杰在大兴区B室房产一套，已装修居住，因林某杰一房两卖，经林某杰与周某兰双方协商，林某杰将位于A室房产以同等价位抵换给周某兰（周某兰对林某杰仍保留追究法律诉讼责任）。因原购房合同涉及房款交付，暂不能交给甲方，等A室房屋产权证办理完成之日（林某杰与杨某芳协助办理完成过户手续），周某兰将把前购房合同（B室房产）交给林某杰。”林某杰、杨某芳在落款卖方处签字，周某兰在落款买方处签字。
签订上述合同后，周某兰在A室居住使用至今。据此，周某兰提交收款收据、银行代收费业务专用发票、中国建设银行燃气缴费/购气回执证明其交纳过之前B室及之后A室的供暖费、燃气费，提交银行业务凭证证明其交纳了A室的电费，提交收据证明其交纳了A室的停车费，提交了宽带互联网接入服务申请登记表证明其交纳了A室的宽带费。
本人在此作证，此房屋买卖，我是鉴证人，周某兰在第一次签署房屋合同时，已经将房屋全款付给林某杰夫妇。此后林某杰夫妇给周某兰调换到新房屋，并再次签署房屋买卖合同，周某兰一直在A室居住至今。”
另周某兰提交购房核验查询结果打印件，证明其符合北京市现行政策下购房资格条件。
裁判结果
一、确认周某兰与林某杰、杨某芳签订的《房屋买卖合同》有效；
二、林某杰、杨某芳于本判决生效之日起十日内协助周某兰办理北京市大兴区A室房屋的不动产权变更登记手续，将该房屋转移登记至周某兰名下。
房产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，林某杰经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。