8月21日这个新闻出来，房屋养老金就一直霸占热搜。
影响范围实在太大，大家实在太关心，还出现了大量否定声音。
自己养老还没着落，又得给房子养老？
这不是变相的房地产税吗？
眼看舆论压不住，领导周末都不休息，加班出来辟谣。
主要就是一个意思：不给群众添负担，你们不用担心了。
那房屋养老金到底靠谁支付？对楼市有什么影响？
01
这个事儿引发大家恐慌，因为有些媒体解读成了房地产税，戳中了大家。
其实看看内容就知道，完全驴唇不对马嘴。
房地产税是公共事项，更多的是解决小区之外。
有个原则叫：“谁获利最多，谁嫌疑最大”，沿这个方向就看明白了。
受益最大的首先是群众，如果能落地，实实在在的提升了居住安全、居住体验。
另外就是当地ld。
官方的几篇稿子，反复提到2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故，说明这个事儿很重要。
紧跟着2023年，老旧房屋坍塌就归为了公共安全事项。
小区出现了坍塌事故，当地ld要背责任的。
很多重大公共安全事故，对ld的晋升有相当影响，甚至政绩一票否决。
ld当然开始关心小区内的事情。
另一个大背景是，我们快速城市化结束，全国500亿方住宅开始走向老化。
1998年的房子，现在都超过25年了。
更让人无语的是，这么关键的时期，ld没钱了。
全国财政一片亏损，上海虽然有盈余，今年税收、土拍压力也都非常大。
这个事情跟土地出让金下滑肯定有关，但不是解决财政问题，而是要解决小区坍塌等安全问题。
更准确的讲，是解决老小区的安全问题。
次新房基本没问题，老小区风险指数增加。
城市快速开发阶段，老小区也没风险，还没坍塌就动迁了，不动迁的也能做美丽家园。
现在城市化末期，一些小区不动迁了，做美丽家园的钱也少了。
这个通知一出来，基本宣告动迁时代结束。
那怎么办？
PS：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》，帮助大家在买房过程中避雷，真正了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房大师：
02
这时大家又出来第二个恐慌：莫不是要拿走我的公共维修基金？
辟谣时讲到，个人账户已经有了，原来我们交过“住宅专项维修资金”。
唯一的问题是，并不是每个小区都有“住宅专项维修资金”。
当时按购房款2%-3%比例缴纳，房价又便宜，根本没交多少。
直到2008年，改为"按住宅建筑安装工程每平米造价的5%-8%缴纳“，这个款项才真正的可观起来。
1998年之前建成，真正要养老的房子，几乎没有“住宅专项维修资金”。
1999-2004年建成，马上要养老的房子，很多也没交“住宅专项维修资金”。
2008年后建成，基本没有风险的次新房却结余了大量资金。
这时大家担心，你们会不会弄个账户统筹，拿我次新房的钱去给老房子养老？
就跟社保一样，现收现结。
目前政策细节还没出来，不保证没这个可能性，而且大概率上面也这么想过。
这几天做“压力测试”，故意释放这么多消息，可能也跟这个有关。
先看看大家反应，再决定政策细节。
不过这条路大概行不通。
个人养老金可以“现收现结”，让90后给60后养老，这是因为社保制度一出台就这么定的。
刚开始就有统筹账户，大家提前接受了。
“住宅专项维修资金”不同，大家缴纳时都明确了用在本小区。
而且有2007年出台的《住宅专项维修资金管理办法》，白纸黑字写着，你不好糊弄吧。
那老旧小区的“个人账户”怎么建立？视同缴纳？
一些机关事业单位2014年之前没交社保，但是视同缴纳，大家也接受了。
这是因为这批人本来就有退休金啊，不改制成养老金，他们老了政府也照样发钱。
现在无非是换个口径而已。
老旧小区视同缴纳，会引发很大的抵触情绪：
他们本来就吃了城市红利，几千块买的房子，房价翻了10倍，现在还送大红包？
让他们交吧，很多人又交不起。
很多动迁房也没有“住宅专项维修资金”，动迁房的一些业主根本就没收入，日常靠低保养活。
你让他们交房屋养老金？
所以这个事情吧，100%没有完美方案了，不管怎么搞都有人不满意。
就好像公司营收下滑，需要裁员，不管怎么裁都会有人骂你。
大基建时代彻底结束，我们要转向，不管往哪边转，都有一些人要被车轮碾压。
目前看起来碾压老房子概率大一些，毕竟对大家都有利。
老房子价格缩水，动迁成本降低；
交不起养老金的，离开市区，保持市区活力。
03
这个事情的影响，远远大于上面这些。
至少有两个重大问题被我们忽视了：
第一，加剧了城市间分化；
第二，加剧了贫富分化。
我们一直讨论的是“房屋养老金”，是住宅，难道需要养老的只有住宅？
商业、办公、体育馆、学校、医院、地铁、高架、机场、高铁站、公园、图书馆、博物馆就不用养老了？
这些公共建筑的养老成本，可能比住宅更高。
鸟巢每年的维护费用高达8000万，好在鸟巢能有一些出租收入弥补，那些没有太多收入的公建怎么办？
2022年，郑州地铁收入6个多亿，政府补贴收入高达70多亿，如果没有补贴了怎么办？
即使不再新建，郑州地铁280公里，每年维护成本就超过30亿元，门票收入很难突破10亿，这里的亏损怎么解决？
而且越往后地铁维护成本越高，越往后土地财政越少。
我们天天嘲笑纽约地铁老，地铁站有老鼠、有垃圾、有流浪汉大小便。
我们的干净整洁不是没成本，没钱补贴了会不会也成为纽约？
郑州还算大城市，小城市更困难。
今年通报的典型案例，2018年以来，天水市规划投融资90亿元建设“有轨电车”。
一期工程年运载乘客仅约80万人次，收入160万元，年运营成本却高达4000万元。
你猜猜他们的有轨电车能运营多久？
这些年疯狂的土地财政、转移支付，刺激了全国基建，小城市、大城市的差距迅速缩小。
时代结束后，很多地方的公建配套难以为继，烂尾项目越来越多。
只有持续盈利的项目，才有可能长期存在。
迅速缩小的差距，将来可能迅速扩大。
大家都在担心大城市中心区域，老房子很多的地方沦为贫民窟。
率先沦为贫民窟的，反而可能是小城市的新城。
一方面是公共设施老化，甚至消失，一方面是住宅老化。
房屋养老金不管怎么落地，大概率只在一二线城市。
一线城市房价是县城的10倍，一线城市房屋翻新成本却没高那么多。
如果费用是个人出，同样的征收数额，你说是一线居民意愿度高还是县城？
如果翻新能提价10%，联洋这种地方，每户资产增值100万以上。
县城里，只能增值10万。
如果费用是zf出，一些财政面临崩溃的地方，根本想都不用想。
其实不仅这些，财政收入下降后，整个城市的管理水平都会迅速下降。
警察、城管、消防等等，都需要成本。
后基建时代，居民密度高、居民收入高的地方，优势才慢慢凸显。
大城市、小城市的差距，将再次拉开。
04
我们都知道房子不值钱，值钱的是地段，是周边的配套。
配套差距拉开，各地资产差距拉开。
城市内部，可能也会迎来贫富差距扩大。
这两天反复再提一个事情，房屋养老金不会增加个人负担。
这句话已经被吐槽多次：那钱从哪来？
是zf赚了外国人钱，还是外星人送了我们“一套富贵”？
现在大家都聪明了，间接支付的道理不是不懂。
唯一的问题是，哪个群体支付。
个人账户前面提到过，大概率是本小区业主承担，那公共账户呢？
目前的说法是“地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集”。
财政补贴，约等于全民买单。
消息刚出来时，好多人认为买房的人要吃亏，增加了持有成本。
现在看来，反而是没房的吃亏啊。
你连房子都没有，却要承担房子老化的成本。
房屋注定要老化，大家买房前应该都明白这个道理，就跟汽车老了贬值一样。
之前地段增值太快，抵消了房屋老化的影响。
现在翻新成本全社会一起承担，这是定向补贴谁？
其实之前20年，我们一直在补贴租房的人。
都知道整个公建体系靠土地财政养着，土地财政的钱还是买房人出了。
这笔钱补贴了地铁票、补贴了高铁票、补贴了文化馆等等。
现在游戏即将结束，这些公建配套需要自我运转，使用成本可能需要提升。
比如接受不了地铁长期亏损，地铁票价翻倍。
对租客的补贴，渐渐的走向终点。
既然我们接受了市场经济，就要接受存不下钱这个事实：市场经济就需要你存不下钱。
社会上大多数人都有相当存款，市场经济根本无法运转：都有钱了，谁去干活？
中彩票25万，他就不愿意送外卖了。
如果大家都有存款100万以上，外卖员、快递员、建筑工地的农民工，这些底层岗位全部消失。
社会还能正常运转吗？
富人的财富是穷人，只有大部分人保持相对贫困，市场经济才能正常运转。
过去20多年，我们用房地产把大家现金掏走，现在该换形式了。
你指望不买房就能存钱，别做梦了。
下一步的财富分化中，有产、无产居民，可能差距进一步拉开。
房屋养老金的影响，远不止上面这些，具体等细节落地再帮大家解读。
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