第一条为规范城市物业管理假务收费行为 , 维护国家、物业管理企业和业主的合法权益 , 促进物业管理事业的健康发展 , 根据国家计委、建设部关于《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和《山东省
城市住宅小区物业管理办法》的规定 , 结合我市实际 , 制定本办法。 第二条本办法适用于取得市级以上 ( 含市级 ) 物业管理主管部门核发的物业管理企业资质证书、依法登记注册的物业管理企业。未取得资质证书的主业和个人 , 不得开展物业管理经营活动 , 收取物业管理服务费。 第三条市物价部门是物业管理服务收费的主管机关 , 并会同物业管理行政主管部门加强对物业管理企业及物业管理服务收费的监督和指导。 第四条本市市区范围内的普通住宅小区、高层公寓、高级住宅 区、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业 , 由物业管理企业实行统一管理 , 统一收费 , 其他部门不得重复收取相关费用。收费标准统一由市物价部门审批。各县 ( 市 ) 普通住宅小区物业管理服务收费由当地物价部门参照本办法执行 , 并报市物价部门备案 ; 高层公寓、高级住宅区、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业管理服务收费标准报市物价部门审批执行。 第五条物业管理服务收费是指物业管理企业接受业主委员会和业主、非业主使用人委托 , 对物业辖区内提供公共性服务、代办性服务及其它与业主、非业主使用人生活相关的特约服务 , 所收取的费用。 费用构成包括 :1. 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 ; 2. 公共设施设备日常运行、维修及保养费 ;3. 绿化管理费 ;4. 清洁卫生费 ;5. 保安费 ;6. 办公费 ( 包括服务项目的物资消耗费 );7. 物业管理企业固定资产折旧费 ;8. 法定税费 ;9. 合理利润。普通住宅小区利润率不超过 5%, 别墅、写字楼、综合楼宇等可在 5% 利润率的基础上 , 上浮 10% 确定 , 下浮不限。 第六条物业管理服务收费应遵循合理、公开、与业主承受能力相适应原则。政府鼓励物业管理企业开展正当竞争 , 实行等级管理 , 优质优价 , 禁止强行收费和牟取暴利行为。 第七条物业管理服务收费属经营性有偿服务收费 , 根据所提供服务的性质、特点等不同情况 , 分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。 为业主、非业主使用人提供公共性服务及代办性质的服务收费 , 实行政府定价和政府指导价。制定和调整服务收费价格时按照《价格法》和国家有关规定 , 实行服务收费价格听证会制度。 h 为业主、非业主使用人提供的特约服务 ( 除政府有统一规定者外 ),服务收费实行双方协商定价 , 并报物价部门备案。 第八条收费项目及服务内容的设置 ( 一 ) 公共性服务内容包括公共设施、设备日常运行、维修及保养 ; 公共卫生保洁、收集生活垃圾、清理化粪池、疏通公共部位的排污管道、 环境绿化、安全保卫、公共照明等。 ( 二 ) 接受有关单位委托 , 代收水、电、热、管道煤气、有线电视费和公房租金按政府规定标准收取 , 委托服务费由双方协商议定 , 报物价部门备案。属管线损耗部分 , 应合理分摊并向业主、非业主公布。 ( 三 ) 特约服务是指为居民提供搬家、运送液化气瓶、煤炭、个人家用电器、办公设备、户门内非公用水电管线设施、仪表的维修、报刊信函投递分发以及业主委托的其他服务 。 ( 四 ) 实行物业管理的普通住宅小区、高层公寓、高级住宅区、别墅、 写字楼、综合楼、商厦、酒店等交通工具看管费报市物价部门核准后执行。 ( 五 ) 物业管理企业在征得业主、非业主使用人同意并签订协议后 , 按规定向业主、非业主使用人收取房屋共用部位、共用设施设备维修基金和物业管理公共资金。已按房改政策提取共用部位维修基金和购买商品房时已由开发建设单位代缴公共资金的 , 不再交纳。 房屋共用部位、共用设施设备维修基金和物业管理公共资金专项用于物业辖区内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造。 第九条物业管理服务收费标准经审核后 , 由市物价部门发放《物业管理服务收费证》 , 收费证实行年审、验证制度。凡经批准收费的物业管理企业 , 应详细填写《物业管理服务收费卡》并开据国家规定发票。 收费证、卡由市物价部门统一印制 。 第十条已纳入物业管理范围内的待销房和业主购买后暂未人住的房屋 , 按规定交纳物业管理服务费 , 住宅小区不高于百分之三十 , 非住宅不高于百分之五十。双方另约定的 , 从其约定。 第十一条物业管理服务坚持自愿委托的原则。物业管理企业要与业主委员会或业主、非业主使用人签定协议 , 实行双向承诺制度。物业管理企业根据沂签协议的服务项目、内容、标准提供质价相称的服务 , 业主、非业主使用人根据所签协议监督其服务 , 并按物价部门核定的服务项目和收费标准向物业管理企业缴纳物业管理服务费。 第十二条物业管理企业应建立健全财务管理制度 , 收支帐目每半年向业主委员会报告并张榜公布一次。服务项目和收费标准实行明码标价 , 接受业主、非业主使用人监督。 第十三条凡有下列违反本办法行为之一者 , 由政府价格检查机关依照《中华人民共和国价格法》予以处罚 : ( 一 ) 不办理服务收费手续、越权定价、擅自提高收费标准的 ; ( 二 ) 擅自设立收费项目 , 乱收费的 ; ( 三 ) 不按规定实行明码标价的 , 不公布收支情况的 ; ( 四 ) 提供服务质价不符的 , 只收费不服务的 ; ( 五 ) 其他违反本办法的行为。 第十四条本办法由济南市物价局负责解释。 第十五条本办法自发布之日起执行 , 同时停止执行济价非字 [1996]178 号文。 一九九九年七月九日