市面上绝大数的公寓企业/个人房东，都是采用包租的业务模式，核心逻辑是通过拿房、改造、出房，赚取差价来获取收益。
包租业务有一个特点：那就是保底，无论租的出去、租不出去，都需要付租金给业主。
贝壳省心租
第一种要介绍的是贝壳的“省心租”。贝壳在2022年开始大举进军租房领域，主要有两种模式，一种是投资入股的形式涉足集中式公寓、大型租赁社区；第二种模式就是“贝壳省心租”，以轻托管切入个人业主，快速扩张房源。
贝壳省心租这种模式，主要赚取“房屋管理费以及免租期”的费用。
那对于普通公寓房东来说，我们能不能也采用省心租呢？
我们可以看到，省心租想要获取高收益，核心要点是：效率必须要高，租的快、大量出房才有收益。而大部分公寓房东的业务模式，都是“片区化”管理，并不具备贝壳的规模优势，如果只收个十几套，百来套，收益还没包租高，那实际上并没有太多意义。
但从另外的角度来看，贝壳省心租属于“流量型”产品，有助于我们扩张市场。当市场竞争激烈的时候，可以适当采用这种模式提高企业竞争力，快速获得业主房源，后续再采用其他收益更高的模式。
分成模式的托管业务
通常来讲，这种模式会从租金中直接抽取10%-20%的管理费，管理费中包含家具家电的维修维护，日常的固定频次的保洁，以及一些公寓还提供租客、业主保险。
小二认为，这种模式的条件是非常“苛刻”的，公寓房东完全不承担风险，业主需要则需要承担空置的风险，在市场条件好的情况下，很难有市场（毕竟，市面上包租的一抓一大把）。
但在行业下行，特别是疫情的情况下，业主更急切地想要出租房子，分成托管模式就有了一定的机会，公寓房东可以灵活应用这种模式，为自己的运营创造有利条件。
装修托管模式
装修托管模式中，最具有代表的当属自如的“增益租”，市场上也有一些房东会根据增益租，根据自身的业务条件，进行一定程度的“变形”，但都是以“业主支付装修费”为核心。
以增益租为例，由业主支付装修费用，待装修完毕后自如以双方协商好的市场价的80%保底出租，如果市场行情好，自如的出租价格高于保底价，则等到年底再按增益部分以一定比例（大约为20%）与业主进行分成。
我们盘盘这种模式下自如的收入：首先可以赚取装修的利差，如果业主提供金融服务还可以赚取贷款利差，其次装修完后可以赚取空置期的费用，以及房屋出租后还能赚取租金差。
那对于普通公寓房东来说，能否也可以采用装修托管模式呢？小二认为首先需要回答一个问题：“业主凭什么出装修费？”
实际上会选择装修托管的业主和普通只是为了出租获取收益的业主，并不是一类人群，这类业主更在意的是房屋本身的品质，在装修层面有非常高的要求，大部分后期都是考虑自住的，所以靠这种模式收房时，往往需要非常长时间的“谈判过程”，和新房装修类似。
严格意义上来说装修托管不能叫“托管”，它更像是一种资产管理模式，为业主提供了完整的房屋装修、保值增值管理，房屋出租反而只是资产管理延伸出来的一种业务。
如果采用装修托管模式，公寓房东需要具备高品质房屋装修的能力，过硬的收房能力，快速出租的能力，甚至需要品牌建设的能力，获取业主的信任。
适合自己的，才是最好的
以上就是小二了解到的三种托管模式。
实际上市场上的托管模式很多，很多公寓会根据自身的业务能力和市场环境，进行变形。比如业主提供装修费用，公寓不赚取租金差的；比如装修费由公寓垫付，以此换取更低的保底租金，更高的租金差等等。
小二认为，市场上没有100%完美的托管模式，像贝壳的省心租、自如的增益租，明显都是根据企业自身情况而设计的产品，普通公寓房东也需要根据自身条件，选择合适的托管模式！