小区物业本应由业主雇佣，负责保障小区正常运转，提供高质量服务，便利居民生活。然而，现实中许多物业逐渐变质，成为管理者，甚至控制者，非法干预居民日常生活。从擅自制定收费标准、随意划分公共空间，到漠视业主意见，甚至通过威胁、恐吓、勒索等手段损害业主利益，物业“服务”已演变为对业主的管制和限制。更令人担忧的是，这些行为背后常有保护伞或利益集团支持，致使问题长期得不到有效解决。此种角色错位暴露出法律约束力不足、权责不明和监管缺失等深层问题，使物业从基层公共服务变为社会矛盾焦点。服务质量与收费标准严重脱节，权力滥用屡见不鲜，已成为社会稳定的重要隐患。
业主被强制“服务”
不少小区在未成立业主委员会或业委会尚未有效运行前，开发商或相关部门暗箱操作，指定物业公司进驻。此类物业未经业主授权即收取费用，缺乏合同依据，违反《民法典》自愿和平等原则。业主被强制绑定，收费无合法基础，制度设计存在明显多重违法行为。
违法收费机制
多数小区物业对公摊区域未提供任何实际服务，却仍收取费用，违反《价格法》第十三条“不提供不得收费”的规定，属于无服务强收费，侵害业主财产权益。物业服务与收费严重脱节，违反《物业管理条例》第三十六条“质价相符”的原则。许多物业未经业主大会同意，擅自设定或调整收费项目，构成越权，违背《民法典》关于共有财产应由共有人共同决定的规定。部分物业还擅自将业主的公共绿地划为停车位收费，侵犯业主对共有财产的管理权。对已购买产权车位再收所谓管理费，构成重复收费，缺乏法律依据。部分小区以假借“管理”为由限制车辆进出，强行按天或按次收费，不仅加重居民负担，而且激化了矛盾。根据《民法典》第三百条，共有财产管理应由共有人决定，《物业管理条例》第十一条明确业主大会为决策机构。物业单方面设定收费，属于不当得利，业主有权要求返还。收费前未公开服务内容、未获业主同意，侵犯《消费者权益保护法》规定的知情权、公平交易权和自主选择权，破坏契约基础和信任机制。
所以物业很多不合理的收费涉嫌多重违法甚至涉嫌犯罪。
物业等级评定流于形式
物业服务等级评定多流于形式，缺乏独立有效监督。多数小区服务简单，人员结构老化，专业化程度低，但收费远高于市场平均。所谓物业服务，实质多由门卫和少数保洁人员维持，服务内容单一，远未达到合同或标准要求，涉嫌违反“未提供不得收费”的法律规定和原则。
公共设施损坏难追责
物业人员多无专业培训，管理不善甚至人为损害公共设施，如防盗门、电梯、管道、门禁、墙体等，维修费用却转嫁业主，有些甚至偷偷把水电都转嫁到业主身上，这些行为严重损了害业主权益和公共信任。
维修基金被非法挪用
部分物业私自动用维修基金，绕过审批且无透明公示，甚至伪造签字，严重侵害公共资产安全，属违法行为。
不合理机制普遍存在
许多小区存在不合理机制，严重损害业主权益，影响社区和谐。部分一楼住户私挖地下室，或一些业主装修时损坏楼体主体结构、破坏楼房外观，影响小区楼梯结构安全，但物业监管缺失，问题屡禁不止，严重的最后相关部门罚款了事，违法成本则犬由全体业主承担。另有物业强制收取不合理费用，如一楼住户被迫缴纳电梯费，明显违背《消费者权益保护法》第九条公平交易权及《民法典》第五百零九条诚实信用原则。部分物业擅自违建，圈占绿地搭建岗亭、封闭通道经营，甚至私售共有财产，侵犯全体业主合法权益，违反《城乡规划法》《物权法》，构成违法建设，加剧业主与物业矛盾。这些问题暴露出物业权力滥用与监管缺失，不仅加重业主经济负担，还激化社区矛盾和信任危机，成为基层治理隐患。物业本应服务居民，而非支配控制，唯有回归服务本位，社区才能健康有序发展。
涉黑涉恶与社会风险
部分物业不仅服务不到位，还以停水、断电、停电梯、扎车胎等方式报复业主，甚至有人身威胁、暴力恐吓，涉嫌寻衅滋事、非法限制人身自由，已涉及黑恶势力。装修环节更成灰色利益链，不少物业强制使用指定装修队或材料，否则阻挠施工、威胁安全，涉嫌违法犯罪，突破法律与道德底线。高收费低服务，监管缺失，业主维权困难，普遍感被剥夺。积压的不公逐渐激化为群体对抗，物业乱象已成为社区不稳定隐患，影响基层治理和社会安全。
维权机制困境
虽然《物业管理条例》赋予业主通过业主委员会监督物业的权利，但现实中，业委会的成立程序复杂、门槛高，审批阻力大，导致业主大会难以正常召开，维权渠道严重受限。更令人无奈的是，部分业委会被物业非法操控，变成物业的附庸，彻底架空了业主的自治权。业主即便选择通过法律途径维权，诉讼过程却漫长复杂，各级部门相互推诿踢皮球，问题迟迟得不到实质性解决。维权机制的困境使业主维权艰难，权益保护形同虚设，进一步加剧了业主的无力感和社区矛盾。
治理建议：回归契约，分类施策
普通小区应推动“去物业化”，由社区组织协助成立业委会，实现居民自治，公开账目，阳光管理。高档小区应引进先进成熟比如日本、新加坡等物业的管理经验，签订规范合同，强化第三方评估与考核，推动专业化服务和规范管理。
权力归位，服务为本
物业职责是服务居民，不得以服务之名侵害业主权益。根本在于权力不能凌驾契约，收费应与服务匹配，监督必须有效。保障业主选择权、监督权和决策权，促使物业回归服务本位，推动社区公平有序和谐发展。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.