其实《黑神话悟空》讲的其实就是一个反编制的故事。你不在编制里就是恶人，哪怕成了正果修了佛身。不过最终天命人还是戴上了金箍，重回编制，令人唏嘘。
好了，回归正题。房屋养老金制度即将落地，在周末多数自媒体的理解是，以后有房者可能每年要多缴纳一笔费用，持有成本又增加了。
然而，今天上午，住建部官媒发声说，房屋养老金不是房地产税，房屋养老金的重点是让地方政府建立维修公共账户，不需要老百姓出钱。
▲是不是房地产税我不评价，但当前房奴草木皆兵，出现望文生义的误解是难免的。毕竟在大家的印象里，“养老”即意味着负担。
现在既然不需要百姓出钱，那为什么不改成“旧房维修补助”呢？这样老百姓看到是政府出钱，一定是鼎力支持的。
所以从这几天自媒体的讨论看， 大家实在是怕了，一朝被蛇咬，十年怕井绳，本来就房价下行，多少人的财富锁死在房子里，又叠加经济艰难，各种税费、涨价潮......所以又一个“养老金”出来，谁又不嘀咕呢？
02
对于“专项公维基金”，我相信多数买房人都是将其作为一笔买房的沉没成本，基本不会予以多一层次关心的。
为什么？因为这个公维基金，本来就是一次性缴纳购房款的2%-3%，之后怎么使用，基本是物业与业委会协同商榷向房管部门申请，普通业主很难接触到第一手的资料，整体监管制度也亟需完善。
但实际上，“物业套取公共维修基金”的现象时有发生，不仅侵蚀了业主的合法权益，也严重破坏了社会的信任基石。
据我了解，物业公司套取公共维修基金的手法多样，且往往隐蔽性极强。常见的手法包括：
1. 虚报维修项目：虚构或夸大房屋维修需求，将原本无需大修的项目夸大其词，以此为由申请使用维修基金。
2. 低价高报：在选择维修服务商时，与特定公司串通，以远高于市场价的费用进行结算，从中赚取差价。
3. 伪造资料：伪造维修合同、发票等关键文件，制造虚假报销记录，掩盖真实资金流向。
4. 暗箱操作：利用业主大会或业主委员会监督不力的现状，私自决定维修基金的使用，不透明、不公开。
说实话，在当下碰上一个本本分分的物业，太难了！尤其是对于一些经常需要维修的老旧小区，当业主提出看账本，莫说物业不给看，就算给，面对专业、复杂的账本，非会计审计专业出身的业主还真看不懂。
03
1998年，建设部、财政部联合发布了《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，开启了房屋公维基金时代。
到了2007年，缴纳公维基金才成为办房产证的强制性措施，在此之前，很多老房子并未缴齐维修基金，或者没有分户、账目混乱。
如此多的老旧小区，物业费一般也很低（上海很多小区物业费甚至只有几毛钱），曾经缴过的专项维修资金估计也消耗得差不多了，就算是要集齐所有业主续筹资金，也很吃力，哪里去找钱维修呢？
那只能靠公共账户了！
而经济观察报在2020年发过一篇报道，其核心观点为：
房子入住15年以后才需要维修，因此，新房业主缴纳的专项维修基金一直在银行里“沉睡”。
▲像北京、深圳这样的城市，公维基金的体量以百亿元计算，堪称是沉睡的“小金库”，早在2020年末，在各个新房小区的加持下，全国基金总额结余已经超过1万亿元，且大量专项维修资金长期闲置，使用率普遍较低，北京11.6%，成都不超过4%，广州仅1%。其保值增值手段主要依赖银行存款，难以跑赢通胀。
一边是很多急需维修的老房子无钱可修，另一边是新房缴纳的维修基金沉睡万亿。由于是小区专款专用，维修基金无法互通。
因此，我们有理由猜测，当一些老小区出现专项公共维修资金不够，不能满足“应修尽修”，设立一个公共财政账户“转移支付”，满足短期内老旧小区的维修养护需求，不啻为一个办法。
但整体而言， 相对于设立“房屋养老金”公共账户，我更呼吁完善专项公维基金的监管，尤其是监管部分物业套取维修基金的问题，你认为呢？
另外，未来还想换房买房的朋友，务必加上企微，我还会送你我的三节换房实操课，这是必学的。
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