旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。 互联网改传统租房市场都有哪些方式？其中又有哪些新机会？
对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。
公寓品牌长租为重资本的方向，且国内公寓租房还处于很早期的阶段，公寓品牌分散度较高。集中式的公寓在一线城市获取房源会有很大的难度，从装修到开业的周期也较长，将商用房改为民用出租房后面临着降低收益的风险。但集中式公寓的品质可以更高，配套设施可以更完备，也很适合发展成创业孵化器的场所。分散式公寓在发展速度上会占有相对优势。
海外租房虽然目标用户群体较小，但是高额的租金和严重的信息不对称也带来了很广阔的市场空间，目前从事海外租房的过内创业团队都具有丰富的海外居住经验，房源方面英国是目前覆盖最多地区，美国其次。海外租房与国内长租情况不同，海外的房源代表了平台的竞争力，找到更多的优质性价比房源通过与留学中介、学生社团合作等可以有效的拓展业务。
租房领域在从信息化转到服务化的过程中，无论是哪种模式，对团队的线下能力都有着较高的要求，一方面快速的获取高质量房源，另一方面为租客做好租后服务，留住租客，并通过老客的认可获取更多的新客源。
下面我们系统了解下互联网改造传统租房市场具体情况。
长租市场后可以归为几个类别：
1.信息平台：如58同城、赶集网、搜房网等，已经进入了比较成熟的运营阶段，市场格局已经比较清晰。
2.中介服务平台：如亿家网、爱屋吉屋，会提供租房带看、租后管理服务，亿家网甚至会根据租客的喜好提供公寓化定制装修服务，并通过线下活动等方式促进租客间的社交行为。
3.公寓长租：公寓长租中又可分三种模式——公寓长租平台如蜗牛租房；集中式公寓如YOU+；分散式公寓如蘑菇公寓。
4.办公租房：如SOHO 3Q，集中式公寓也有在转为创业办公场地的趋势。
5.海外租房：如6apt，主要面向出国留学人群提供租房信息服务。
租房行业市场概况
我国目前房屋空置率较高，仍然存在可拓展房源，《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告中显示了房屋空置情况：
租客方面，赶集网发布的《2013年租房市场报告》中显示：58%的人选择整租，42%选择合租。在所有租客中42%为20~24岁，35%人为25~29岁，12%人30~34岁，8%人35岁以上，3%人19岁以下。
长租服务平台
不同于58同城、赶集、安居客等房源信息平台，长租平台提供更多的服务，租客在线预约看房，爱屋吉屋、亿家网的经纪人会带租客线下看房，并提供低中介费或免中介费的租房服务。亿家网甚至会根据租客需求，提供定制化装修配置、租后保洁维修等服务。
** 租房服务平台——爱屋吉屋
【团队】黎勇劲，土豆网原COO及CFO；邓薇，土豆网原高级副总裁；吴铮，土豆网无线端副总裁
【业务区域】北京、上海
【运营数据】2014年11月在上海租房市场份额中，爱屋吉屋占28.95%，共有员工1000多名，打通上海70%左右主粗房源，打通约50%房源。2014年10月上海经纪人人均成交8单。据北京经纪人称2014年12月签约订单约6000个。
【业务及模式】
•模式：为年轻白领提供房屋整租中介服务，在上海收取房主35%服务费，在北京收取租客50%服务费。经纪人带租客一对一看房服务，一次看5、6套房租客为经纪人打分。
•实堪：房源在上传平台前不进行实堪，如果带租客去看房会对房源顺便拍照再上传网站。
•经纪人：截止2015年1月初，上海经纪团队1000多人，北京经济团队上百人，截止2015年1月初，北京业务开展3个月，分12个大区，业务人员800左右（大多来自链家、我爱我家），平均薪资5000+低佣金，基础薪资有业务考核标准，完不成会扣钱。经纪人每周可从爱屋吉屋被分配3个租客，为获取更多租客，自己也会刷网站，找到发租房需求的客户电联，或者把实堪过的房子发在58、赶集上吸引租客。平均每人每天带看2次，一周成交2单左右。
•发展：计划春节后涉入房屋交易。
** 租房管家服务平台——亿家网
【团队】CEO石庆武，前链家自如网业务总监；联合创始人杜江，前今日头条、好乐买技术总监
【业务区域】北京
【团队运营】截止2015.1月中旬，团队40多人（除装修队），房屋管家20多人，装修队10多名工长、30名工人。每名管家每天可确认80~100套房源，完成10多套房源图片、详细内容编辑。网站内有在租北京房源6000多套，全部为实拍图片并有详细信息。
【业务及模式】
•模式：“管家+公寓化+服务”为房主做房屋管家，为房主提供房屋公寓化装修、配置维护维修、出租服务。为白领人群提供租房服务，组团合租业务占70~80%，整租占20~30%，免中介费，对租客收取每月10%服务费，为租客提供WIFI、搬家、保洁维修等服务。
•组团合租：租客在亿家网按照预算、区域报名，亿家经纪人周末约几名报名同区域的租客一起看几套房，促成白领合租，让志趣相投的人一起合租。
•装修服务：签约后亿家可按照租客希望的风格对房子进行2~5天简装或轻装，为租客量身定制公寓装修。也可对托管的房主提供房子装修服务，可以提高出租效率。
•房源质量：距地铁站步行30min内、2000年后建成的小区，北京约有3000多个小区符合标准。
•房源获取：①通过信息平台获取个人认证房源，管家进行人工审核认证实勘，并获得房屋图片，再将房源信息重新编辑上传至亿家网。②房主托租 ③通过物业人员获取网络未公开的个人房源
•社交：为亿家的租客提供社交、线下活动等服务。
公寓长租
目前国内出租房中公寓占比约2~3%，且公寓品牌分散度较高，国内最大的公寓公司房源约2W套，北京约有500个整个的公寓品牌。2012年开始一批具有互联网思维的公寓长租品牌先后创立，目前互联网公寓长租网站主要有3种模式：
•公寓租赁平台：如窝牛公寓以B2C的模式为租客提供多种品牌的公寓预约看房服务；
•集中式公寓：如YOU+、新派公寓等，集中式公寓获取房源难度较大，装修到开业周期约3个月，公寓的品质配套设施情况较好，未来也有向创业孵化器方法发展的可能；
•分散式公寓：如蘑菇公寓、优客逸家，分散式公寓的优势在于可以低成本的快速获取更多房源。
** B2C公寓长租平台——窝牛租房
【团队】创始人 叶佩旭，从事地产投资行业6年
【业务区域】北京
【融资】2014年 天使 数百万RMB 某知名天使
【业务及模式】
•模式：精品公寓长租B2C平台，平台只与公寓公司合作，租客在线预约看房，平台帮忙对接租客与公寓公司信息，并不负责后续看房服务，暂时未做看房回访。
•ERP系统：窝牛为公寓运营商开发管理房源、房客的ERP系统，提高自身的竞争壁垒
•房源：房源以公寓为主，公寓公司提供房源信息。大多数房源背后的公寓公司有几十间至300多间房源。
** 集中式公寓长租——YOU+
【团队】CEO刘昕、董事长刘洋
【业务区域】广州3家店在运营、3家店在建，北京2家店在建
【融资】2013.6 天使；2014.8 A轮 1亿RMB 顺为领投、策源跟投
【运营数据】2012.6第一家店开业，1个月内133房全部租满；2013.12第二家店开业，1个月内100间房满租；预计2015年初，建成1000间新房，其中60%为YOU+青年创业社区。
【业务及模式】
•模式：YOU+先租赁在创业公司产业园等地的整楼，再统一改装成集中式公寓，再出租。
•产品：在公寓楼一层统一配备公共娱乐设施，健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等；室内将床改为吊床，有独立卫生间，楼内有公共厨房及食堂。广州每间月租金2000~3000元，物业管理费10%。
•家规：“三不租”-45岁以上的人、有小孩的人、不爱交友的人。促进租客社交互动，使YOU+成为社区平台而非仅出租公寓。
•预约：目前YOU+房源供不应求，需要预约排号才能租到
•目标：2年内做到10W套房源
•优点：集中式公寓便于管理，运营效率较高
•风险：除北上广等一线城市房租价格能够维持集中式公寓模式，二线城市物业成本高、房租低可能难以维持此模式
** 集中式公寓长租——新派公寓
【团队】创始人 王戈宏，2006年在美国创办REITs，2008年任盛世神州房地产基金CEO
【业务区域】北京已有2家店，上海、深圳、广州在建中
【运营数据】截止2015.1北京有2家店—CBD店共111套房（房型从15平到140平不等，共14种户型）、紫禁城店44套房，每套房月租均价5000~9000元，目前全部组满。在CBD店开业的前两个月，空置率达50%，靠最初的20个用户相传才满租。
【业务及模式】
•模式：“金融+地产+服务”模式。金融：利用REITs房地产信托投资基金方式解决连锁经营中“高物业成本、低经营收入、难以快速规模化”的问题。地产：统一买下整栋楼盘，统一装修再分租出去。服务：租房管理+租客社交+租客线下活动组织等。
•REITs应用：2013.8赛富不动产一期基金以2.2W元/平米价格买下70年产权的CBD店，次年改造为公寓，一共花费1.65亿RMB，将CBD店份额分拆，以基金方式发行给32名国内高净值LP投资人，新派公寓仅投入1%份额，新派公寓每年向赛富不动产的LP支付不低于3.5%的租金回报，四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售。 赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据王戈宏估算，一期基金的平均年化回报率将超过10%，有望达到13%，预计IRR在25%以上!由于收购和改造成本都是基金承担，新派公寓的启动资金很少，公寓满租后有很好的现金流。
•产品：3000~5000元为“新派Star”、5000~6000“新派”、均价7500元“新派Premium”
** 集中式公寓长租——魔方公寓
魔方公寓于2009年在南京成立，2013年由华平进行A轮投资$3000W，魔方与物业承租房屋，统一改装再分租，提供租后服务，有住户反映服务管理不是很到位，水电费维修费收费比较高。魔方公寓目前在上海有4家店、北京2家、广州4家，在武昌、深圳、南京、苏州也有店。每间房间20~35平米，平均租价在1500~3000元。
** 集中/分散式公寓长租——寓见公寓
【团队】创始人 罗意
【业务区域】上海
【融资】2014年 天使 数百万美金 险峰华兴、联创策源
【业务及模式】
•模式：分散或集中的承租整套房，房主可在线托管房屋，并改装公寓，按间租给年轻人，免费提供维修清洁等服务。
•产品：网站100%实拍，为“所见即所得”模式，宜家风格统一免费装修，提供免费WIFI，无中介费，需要交2个月的押金 •租客：只租给年轻人，每间房最多住2个人
** 分散式公寓长租——蘑菇公寓
【团队】CEO 马晓军，连续创业者，2000年进入航地产营销领域
【业务区域】上海
【融资】2014 平安投资；2014.2 A 千万RMB 平安创投、IDG；2014.12 B $2500W 海通开元领投、IDG、平安跟投
【业务及模式】
•模式：承租房屋，统一改装成公寓模式，租给年轻白领，促进租客社交。
•产品：房源大多来自中介，选择商圈地铁沿线等小区，与房主签5~10年合同，从批发到零售中获取利润。对房屋统一装修，装修与洁水、立邦、都芳漆、海尔、飞利浦、宜家等合作。租房无中介费，每月10%服务费。
•租客：每间房只可1人租住，不可养宠物。约有25%的租客为老租客推荐 •赔付：入住3日内不满意可全额退款、保洁不满意3日内重新保洁。
•活动：蘑菇为租客提供采摘草莓、制作马卡龙等活动。
** 分散式公寓长租——青客公寓
【业务区域】上海、苏州
【融资】￥1000W 嘉定旗下基金，已融资4轮
【业务及模式】
•模式：青客与房东签5年协议，重新装修再分租，并提供租后服务。
** 分散式公寓长租——优客逸家
【团队】刘翔
【业务区域】成都、武汉
【融资】2013 天使 ￥300W 源渡；2013.9 A $400W 君联；014.12 B $2200W(估值$8000W) 经纬、海纳、君联、华兴
【业务及模式】
•模式：为房主提供一站式托管服务，如家居设计、租赁租后管理维护等；面向年轻租客提供维修保洁等服务，促进租客社交。
•业务流程：收房签约→设计装修→招租→租后管理。较长的链条对于团队运营能力有较高要求。
•产品：选择商圈等核心地区房屋，成都房源99%为毛坯房，出租前对房间进行统一宜家风格装修，会将房屋改造成N+1模式，每月收取租客10%服务费，房租可月付。
从传统到互联网化的公寓租赁品牌
传统行业的公寓品牌也开始建立自己的公寓预定网站，经营、推广思路也开始发生变化：
** 分散式长租公寓——自如友家
链家旗下品牌，2011年北京成立，截止2014年末，自如在京约有2.5~2.6W套房，约10W间房，房间平均每间比普通房源贵300元/月。在2~4月出租率约90~95%，11~2月出租率约60~70%，租客违约率约30%。链家在京约2W名经纪人，开拓房源比较容易，自如2014.10开始开拓上海业务，截止2014.12月末约有20套房源。
** 中高端中长租公寓——优帕克
2002年成立，主营业务为公寓出租及租后家政等服务。2011年开始布局线上自建在线租房网站并与去哪儿艺龙等合作，2014年开始与企业合作，提供商旅住宿服务，截止2014年，11月在北京、上海两地实现市场化房屋租赁服务3W套、公租房代理经租2W套的业务规模，资产管理规模1000亿元。
** 集中式长租公寓——未来域
2010年由王宇创立在南京成立，团队来自万科，参与过魔方公寓创业，获得某地产基金数千万元投资，截止2015.1南京共12家店，上海有4家店。
华人海外租房平台
留学生海外租房主要途径：申请学校宿舍、通过留学机构租房、亲友介绍、选择国外租房中介。前3种方式比较安全可靠，受到更多认可。美国留学生入学后学校会发一个《租房手册》，加拿大一般均会为新生提供校内宿舍，澳大利亚在学校网站申请但价格会偏高，英国通过中介找房子要交中介费，法国可住学校宿舍私营学生公寓等，日本住宿有民间公寓大学宿舍等。
海外租房网站Craigslist、Zillow、Airbnb等已经处于成熟的运营状态中，一些国内团队专门为留学生、出国人士提供海外公寓长租、短租服务，可将租金降低30~50%，同样找到了新的机会。
•公寓长租：公寓长租平台提供在线预约订房服务，暂时未涉及租后服务。在房源上目前主要两种方式—与公寓房产公司合作获得公寓、房主或个人在线发布出租信息。
•公寓短租：代表平台住百家的房源获取方式比较广泛。
** B2C留学租房平台——6apt
2012年末由陈一凡成立，2013.5上线，2013.12获得兴业数百万RMB天使，与公寓商合作，为中国留学生免费提供海外学校周边公寓长租服务（少数为私人房源），不提供租后服务，通过房东佣金及差价获取收益。截止2014.01与至少4家公寓商合作获取了16W间房信息。2014.10自装修RedHouse上线，装修资金25天回拢。2015.1覆盖英美澳法加5个国家170多个城市近千所集中式公寓的房屋图片、配备、价格、出租情况、租客评价等信息。酒店预订服务会直接跳转到Booking。
** 留学租房信息平台——留学生公寓网
公司于上海成立，在美国、澳洲、新加坡、新西兰等地有办公室。截止2015.1覆盖英美澳德4国，150多个城市，30W+个床位。其中英国406处公寓，德国及周边共18处公寓，澳大利亚42处公寓，美国约400处公寓。
** 留学租房平台——Moveha
2013.8由张婧创立，2014.7获得数十万美金天使，为留学生提供整租或分租的公寓及私人房源，房源通过与rentaloffice、propertymanagementgroup类机构合作获得，价格透明，平台不收取中间费用。当某地区租客增多，Moveha可帮租客统一协商低价。同时提供接机、办手机卡、购买家具等服务。截止2014.7Moveha房源覆盖加州、芝加哥的70多所大学，与5家房屋机构60多个学生社团合作。截止2014年底，30天内1500+人想预订房屋，与89个学生社团合作，已经成功帮租100人。
** C2C留学租房平台——乐窝
** 出国短租平台——住百家
2012.10月成立，CEO张亨德，为前我爱我家高管，团队前身为Wimdu的亚洲办公室，成立之初便拥有数千套亚太区房源，为中国游客提供海外从民宿到酒店不同房型的短租预定。2014.8获得联想之星百万美元A轮。截止2015.1覆盖港澳台、英、美、澳、泰、新加坡等的46个地区。
国外租房平台
海外租房类网站已经进入比较成熟的运营阶段，国外租房与国内有所不同：
•房源：国外房源60~70%未经装修，需要自备家具；
•材料：国外租房需要的材料较繁琐，美国需要个人收入证明、社会安全码等；英国私人房东须查租客护照等身份证明；法国房东可查看方可最后一个月的工资单、最后一张税单、银行账户证明、担保证明等；
** 综合信息分类导航——Craigslist
一个真正神奇的网站。由Craig Newmark创立，Craig此前为某金融机构技术人员，Craigslist于1995年上线，只接受过eBay的投资，占总股份25%，团队30多人，大部分为客服人员。目前网站每月200亿次浏览量，估值超过几十亿美元。网站内有80类目的链接，网站内无交易功能，页面为简单的纯文字链接，无图无特效，拒绝加入新元素提升用户体验，是58同城、赶集网、百姓网的原型。M:Metrics公布Craigslist是美国手机用户浏览时间最长的网站，eBay其次。Craigslist对部分城市的部分租房、招聘广告收费，每条价格只几十美元，年营收超过3亿美元。2015.1日均IP约3951W。
** 房产信息搜索平台——Zillow
2005年由RichBarton与Lloyd Frink创立，提供房地产估价、出售出租信息查询、抵押贷款等服务。截止2013.12月，Zestimate为7000W多个美国房屋估值，为1亿多个美国房屋提供租价评估，误差在7%~8%。旗下还有Zillow Digs家装分享网站，打通建筑师、承包商及设计师，提供提供家装解决方案。2012.8月Zillow周末移动端流量可达32W人次，占总流量40%，过去3个月内移动端流量共计1.55亿人次。截止2013年末，Zillow聚集约30W名房产经纪人，网站78.1%利润来源于经纪人付费订阅、抵押贷款广告及分成合作，21.9%利润来源于付费广告。2015.1月日均IP约1362W，市值42.9亿美元。
** 房产信息搜索平台——Trulia
用户在Trulia站内搜索，可获取成百上千地产中介网站及个人的出在售在租房屋信、社区犯罪率地图、抵押贷款信息等，通过收取房产中介广告费获利。2011年上半年营收$1620W净亏损$620W，2011年营收$3850W，2012年上半年营收$2900W净亏损$760W。截止2012年上半年Trulia有员工300名，月UV达2200W，活跃地产专家36W人，其中21544名付费，站内有1.1亿房产数据，450W待售待租房屋，覆盖邮政区域3000W多个。2014.6月UV5400W，2014.7Trulia被Zillow以35亿美元收购，Zillow与Trulia占美国在线房地产市场份额61%。2015.1日均IP687W次。
** 房产信息搜索平台——StreetEasy
创建于2006年，通过与纽约房地产公司的合作伙伴关系提供出售和租赁房源，还提供与公寓、合作社、新开发区和豪华房地产相关的信息。于2013.8被Zilow收购。2015.1月日均IP约59.4W。
** 房产信息搜索平台——Homes
房屋待租待售信息平台，2015.1日均IP125W。
** 房产点评——ApartmentRatings
2000年成立，Internet Brands旗下公司，覆盖美国约30%寻找公寓的用户。用户对居住过熟悉的街区、房屋进行打分及文字评论，网站不接受来自房主或经纪公司的广告投放以保证点评内容的可靠性。还提供搬家卡车租赁、搬家问答、家具租赁、寻室友、博客等信息和服务。2015.1日均IP30W。
美国公寓市场
美国产权相对完整集中，出租房中约有60%的房源为品牌公寓，最大的公寓公司旗下有约20W套房源，且运营成本占营收小于5%。这种情况下，专做公寓租赁的平台也可以获得较多的流量。
** 公寓租赁平台——Rent
** 公寓租赁平台——Apartments
公寓列表类网站，覆盖了5W个美国地址的超过300W个房源，2015年1月日均IP约54W。
海外假日短租市场
2010年美国和欧洲境内共拥有超过600万家假日租赁房屋，租金年收入在850亿美元以上，平均每个租赁房屋的年收入1.4万美元。2012年中国短租市场规模约28.87亿元。
** 短租平台——Airbnb
2008年8月于旧金山成立，房主将空余房间信息在网站上发布，租客在线预订交付房费，网站收取房主3%费用，收取游客6~12%费用。CEOBrian Chesky，A轮$720W，B轮$1.12亿，C轮$1.17亿，D轮$4.75亿，目前估值超过$100亿。2012.5已覆盖192个国家，19732个城市。2013年，超过600W人在线订房，其中200W为美国人，旅客和业务遍布175个国家，全年新增房源25W处，总房源55W处。2014年12月站内房屋数量超过80W，用户量超过2000W人，纽约87%的Airbnb户主将自住房出租，94%出租两间以上空房。Airbnb可以帮助租客将租金降低30~80%，目前Airbnb雇佣数千名摄影师为房主拍摄房间图片，并为户主提供$100W的财产损失保证金，客服及安全部门约600人，2013年约有600W名租客住在55W名户主家中，报告财产损失的户主约有1700人，真正得到补偿的约占40%。2015.1日均IP约486W。
** 短租平台——HomeAway
** 短租平台——Vrbo
本文首发于虎嗅，作者：Iris（从事互联网投资及分析业务，微信 835661681）、李诣（微信 155351325），欢迎业内人士交流。相关数据主要来源于公开媒体、行业人士交流，感谢提供资料的朋友。