开通VIP，畅享免费电子书等14项超值服
首页
好书
留言交流
下载APP
联系客服
近几年随着北方雨水增多，特别是进入雨期、汛期，极端天气持续增多，一些小区交房以后发生裂缝、渗漏、结露、发霉等问题增多，维修不及时或处理不满意引起业主的投诉，责任分不清，重点是一些分包较多，存在扯皮推诿现象；现结合一些项目遇到的类似问题进行总结，提前发现问题，特别是装饰装修施工前，做好样板、做好防渗漏措施，减少和避免后期风险的发生。
一、屋面分部分项工程
1.屋面雨排隐藏在外墙装饰里面（高层幕墙、裙房、商业、别墅）
屋面排水设置为侧入式雨水斗，外墙设置UPVC雨水斗，特别是群房、商业、别墅等屋面，楼层不高，外墙装饰豪华，有石材幕墙、玻璃幕墙、保温一体板、普通岩棉保温+真石漆，一般为了提高立面效果和档次，将竖向雨水管设置为外墙装饰立面，一般雨水时都能满足要求，但遇到短时间暴雨或超过雨水斗泄流量（特别是因落水斗部位小于大气压导致管道内雨水不下沉），易导致雨水外溅外墙或保温上，导致室内墙面渗漏、返潮、发霉等；不易维修，特别是外墙装饰装修完成，维修工作量大、费用高，石材等色差明显等。
建议：施工前应认真核实，并对雨水斗泄流量进行验算（根据屋面排水面积），或采用雨水斗与立管直接连接安装，具体方案要经设计、甲方、监理等共同确认。
2.屋面雨排设置在封闭空腔里面（外墙造型）
屋面侧入式雨水斗设置封闭的空腔内（双层板外侧设置填充墙或造型GRC、以及其他保温或封闭材料等），导致雨水排水不畅，引起一系列问题，这种往往是高层或小高层外墙，不易维修。
建议：施工前应认真核实，采取合理可行，便于维修或减少维修的方案。另外落水斗四周必须保证保温厚度及施工满足图纸设计和规范要求，否则也易引起结露或发霉等。
3.屋面落水斗长度不够，排水进入外墙保温内侧
屋面侧入式雨水斗设置时未考虑外墙保温厚度，特别是基层找平厚度等，一般是先施工外墙侧入式雨水斗，后施工外墙保温，且保温施工时发现问题未及时处理（或有的认为处理返工工作量大不处理）。常在外墙保温装饰施工后，雨水进入保温内侧，或顺着墙面往下渗，导致室内墙面渗漏、返潮、返碱、发霉等。
建议：此种问题一般不是很多，一旦有不易发现，特别是渗漏不一定在屋面，不易查找；要求屋面侧入式雨水斗施工时要提前考虑，适当增加宽度（墙厚+80），避免类似问题发生。
4.屋面落水斗破坏，影响排水，从上往下溅在外墙或窗户上
屋面落水斗安装后，被外墙施工中破坏，导致交房后无法正常排水，每次下雨，雨水不能正常下排，从上往下溅在外墙或窗户上，影响业主正常使用，高层外墙且不易维修，需要使用吊篮或滑板维修（根据屋面造型选择）。
建议：做好成品保护，无论是落水斗、排水管等，外墙吊篮、脚手架拆除前应进行检查，减少后期处理的难度和费用。
5.小屋面、露台、门厅、排水不畅、落水斗堵塞导致渗漏、浸泡
部分小屋面（含大屋面与室内相连）、露台、门厅等，因楼层不高，或被业主占用、私自改造等，易被污染、以及树叶、塑料薄膜、材料堆放、垃圾清理不及时甚至被隐蔽占用、封闭处理等，使得原设计和施工的落水斗排水不畅，甚至无法排水，雨水上升导致室内渗漏、浸泡、发霉、返碱、结露等，类似问题及维修回访中遇到较多，有业主有意改造、占用的，也有不是业主所为，但导致了损失或投诉。
建议：施工时严格按照图纸设计和规范要求施工，万不可私自调整，或甲方、设计有要求调整，但没有相关的书面的变更手续，一旦投诉就是未按图施工，承担所有损失；同时在交房后保修范围内，以书面形式告知甲方或物业，通知其按照要求进行检查、排查，特别在大雨之前处理到位，降低风险和损失。
6.屋顶存在水箱间无地漏或排水不畅导致渗漏、结露
一般这种设计不是很多，但不排除有，如果水箱间对应的是业主的室内（客厅、卧室）顶板，则必须高度重视，常见问题：一是水箱下面设置的上返梁比较多，结构施工时未设置预留洞（或标高不精确），影响排水；二是防水施工，因上返梁导致防水不能满铺，需要断开或在梁四周上返，影响防水；三是水箱间无法设置下排式地漏；一般设置为侧排至屋面，这样水箱间就需要设置找坡和保温，一旦防水施工有问题水进入找坡层，则下层顶板就会出现渗漏、返潮、结露、发霉现象，不易处理。
建议：针对有水箱间的楼面必须高度重视，提前策划每道工序施工的要点，结构进行蓄水试验保证没有问题再进行下道工序施工；其次结构层可以增加一道防水，提高保险系数；另外排水找坡必须核实符合要求，减少或避免地面长时间积水现象，或周边墙体渗入结构层影响业主使用。（帝华东区、中央公园一期、好望角）
7.屋面排水管道从斜屋面经过无坡度、破坏等导致渗漏
部分项目洋房、别墅设置斜屋面，而斜屋面中间设置消防连廊，则消防连廊的排水有的设计通过斜屋面到檐口、檐沟等进行外排，一旦有这样设计的应高度重视，常见的问题：①、消防连廊排水找坡小，则雨排一般为侧排，找坡的最低点，排水管基本贴着结构面设置，排水管的坡度不明显（达不到1%），不利于排水；②、排水的接头必须要保证质量，一旦有问题，水都进入封闭空腔内；③、结构施工要考虑排水管在女儿墙、檐沟、上返结构等预留预埋、标高控制，避免二次开洞（实在不满足的则必须开洞）；以上任何一种情况导致雨水进入封闭空腔、导致下层顶板出现裂缝、渗漏、返潮、结露等；
建议：无论屋面结构施工还是后期装饰施工，都要高度重视，研究排水管道的设置、标高、坡度、接头部位的处理等；①、空腔封闭前最好对结构板进行蓄水试验，确保没有裂缝不发生渗漏；②、管道最好能满水试验，是否有管道接头渗漏现象；③将管道固定好（四周采用水泥砂浆，而不是直接放在结构板上），外围采取保温措施等（可能设计为考虑，冬期被冻坏的可能）；④、判定封闭空腔后期业主是否进行装修改造，高度太矮无法改造的更要保证质量。
8.屋面各类设备基础、造型、广告等对屋面防水破坏导致渗漏
一般公建或商业屋面，建设单位可能要设置一般通风、设备基础或广告牌的基础等，若施工过程中或有的在屋面施工完成后再进行施工，特别是一些广告的斜撑固定在屋面等，势必对屋面进行破坏导致渗漏，不易维修，容易扯皮。
建议：施工前提前了解图纸设计以及设备基础布置，能在结构上施工的尽量避免在保温层上施工，长时间的荷载或振动易破坏屋面装饰面层、防水层等，荷载太大的要经过设计验算和确认，减少对结构的破坏；若交房后施工的，可以建议建设单位或物业，若强行施工可不承担责任。
9.露天走廊排水坡度小导致室内倒灌
一般的商业、裙房设计露天的二层、三层小露台或走廊，有的设计顶棚（防水）好点，有的没有（或交房前没有），常因走廊高低差设置不明显（走廊需要找坡、做防水、贴砖等，室内比室外低的现象），落水斗部位找坡不符合要求等，下雨致走廊排水不畅，室内倒灌，楼板裂缝、管道、洞口封堵不严等，导致渗漏、浸泡影响业主使用。
建议：施工前一定要核实图纸设计做法，考虑后期排水的事，减少或杜绝倒灌、渗漏等事件发生，做好以下几点：①、走廊的标高、做法、厚度与室内装修做法（一般交房前不进行装修）的对比，原则上内外高差20mm，找坡不小于20mm，总高差不小于40mm，具体的和设计、甲方协调确认好；②、旋转门、落地窗等下口是否有挡水台，防水如何施工，过门石如何设置，是否起到挡水效果，最好在大面积施工前做样板确认；③室内结构板裂缝、遇到洞口等装饰施工前或交房必须处理到位（甚至进行结构蓄水），避免上层未装修，下层已装修或使用，产生不必要损失和赔偿。
10.伸缩缝施工不符合规范要求导致渗漏
因伸缩缝处理不到位，导致的渗漏很多，有走廊、室内、外墙、屋面、地下车库等，主要原因有两种，一是未按照图纸设计进行施工（或施工不符合要求），二是施工完成中出现不均匀沉降、变形（上部荷载）导致防水效果不满足要求，产生渗漏。
建议：施工前严格按照图纸设计、图集等要求进行施工，不要随便调整（包括建设考虑成本降低标准调整的）；同时加强施工质量及隐蔽验收，减少后期维修的概率；针对上部有荷载，如车库顶板回填土、绿化、贴砖等，应在隐蔽前进行蓄水试验，特别是可能导致的不均匀沉降，在伸缩缝盖板必须具备此功能，且不漏水。
二、外墙分部分项工程
1.外墙螺栓孔封堵不严导致渗漏
外墙螺栓孔封堵是最常见也最重视的分项，大部分项目主体结构施工都重视螺栓孔封堵（分层封堵、分层刷防水），不排除工人偷工减料，分层封堵的深度达不到要求，或采用聚氨酯发泡加水泥砂浆封堵工艺等产生的风险，重点是装配式外墙、外墙保温一体板外墙，外侧存在保温，螺栓孔封堵风险大，要求高。同时还有一些预留洞，如爬架支座穿螺栓预留洞、塔吊附墙预留洞等。
建议：在以前好的做法的基础上继续加强管理、加强交底、加强巡查，随机查看合格率，不符合要求的全数整改、返工，提高工人的责任心和合格率。针对外墙保温一体板或装配式外墙进行详细交底，做样板，做淋水试验（主体阶段），确定施工工艺后大面积施工，并随机抽查合格率，提高螺栓孔封堵效果。针对爬架支座穿螺栓预留洞、塔吊附墙预留洞等必须高度重视，安排专人处理，特别是预留的PVC套管、铁套管等，必须剔凿或切割处理，防止后期渗漏或生锈等。
2.外墙填充墙塞缝不严导致渗漏
外墙填充墙封堵不严导致渗漏也是最常见的问题之一，主要原因有两种，一是外墙填充墙砌筑都是室内砌筑施工，外侧无法塞缝封堵（北方地区外脚手架采用悬挑脚手架、爬架等，南方地区全封闭脚手架可以封堵到位）；二是外墙保温施工时，没有提前按照要求进行封堵处理（使用防腐木楔、细石混凝土封堵），特别是采用吊篮施工，一些班组不敢操作，另外一些项目部直接让外墙保温班组施工时一起处理（用聚合物砂浆抹平），其实里面都是空的，后期极易渗漏，同时对填充墙的稳定性也有一定的影响。针对外墙保温填充墙或自保温砌块，更要高度重视，后期风险更大。
建议：填充墙砌筑施工时必须详细交底，特别是外墙内侧必须按照要求进行封堵好，其次是外墙保温施工前，按照要求在外侧进行封堵，原则上要求专人处理，不要让外墙班组施工，且不专业，同时外墙封堵完成后必须进行隐蔽验收，形成交接验收记录。针对外墙保温填充墙或自保温砌块，施工前必须先做样板，最好能做淋水试验。同时在填充墙顶部塞缝封堵后最好能刷防水。
3.外墙各类预留洞处理不到位导致渗漏
外墙预留洞一般比较多，有主体结构预留、有装修阶段后开洞的，一般有厨房间强排、卫生间透气孔、阳台太阳能热水器预留洞、以及空调预留洞等，无论是主体结构预留还是后期开洞，常因套管外侧封堵不严、外高内低、下雨带风等导致管道引水或导致外墙部位渗漏等。
建议：施工过程中严格按照图纸设计进行预留预埋，严格控制内高外低，针对填充墙部位预留洞，应提前浇筑预留洞砼砌块，与填充墙一起砌筑；其次预留洞外侧设置套管、发泡等处理到位，特别是与外墙保温、装饰面层等处理打胶，减少渗漏风险。
4.外墙保温被铝合金造型、铝板、GRC线条等分隔
部分项目为了提高外立面效果，常在外墙立面上设置铝合金造型线条、GRC线条或铝板封堵等，确实提高外立面效果及整体观感，但同时也隐藏了渗漏风险，特别是一些线条或造型与外立面持平，没有高低差或错台，严重影响打胶施工和效果，导致后期保温蓄水（特别是外墙岩棉保温），室内墙面、顶棚、壁纸等返潮、返碱、结露、发霉，一旦发生不易处理，特别是指望靠打胶降低风险，效率低、效果不佳。
建议：针对装饰施工造型，特别是外墙保温与造型不是一个单位施工时，应提前做样板、召开专题会，对后期风险进行评估；外墙保温面层特别是抗裂砂浆网格布等最好是封闭处理，至少也要进行翻包，特别是涉及预埋铝合金龙骨将保温层断开、一旦雨水进入，到处乱串导致渗漏。针对后期维修处理比较麻烦且投诉比较多，在大面积施工前必须提前做好可以淋水试验的完整样板，真正体现交房后的实体效果，真实反映样板和淋水的效果，避免官大一级压死人的拍脑袋决定做法或工艺，导致后期重大风险。
5.主楼外墙与周边裙房屋面交界处未做保温导致结露
经常遇到主楼外侧相连的裙房屋面，常规做法就是裙房屋面施工时采用珍珠岩找坡（具体详见图纸设计找坡材料），落水管远离主楼外墙，则靠近主楼部位找坡就比较厚，而外墙保温往往只施工至屋面，导致找平层、防水层或混凝土层都没有保温，一旦找坡层含水、则室内采暖与外墙部位产生冷桥作用，形成一条结露的湿带，时间长了产生返碱、发霉现象。
建议：针对此问题，不是每个楼都有，施工中容易忽视，屋面施工时应高度关注，存在此问题的提前策划，在与墙交接处的珍珠岩（或其他材料）找坡，应先做保温再找坡，同时控制找坡层里面含水，设计透气管及时排出。
6.外墙保温含水导致室内结露、发霉
外墙保温含水主要是针对岩棉、IPS保温板（外侧采用自密实混凝土、中间未聚苯板的体系），针对过去的挤塑板、聚苯板等相对好一些；主要原因有：
1)岩棉板：表面抗裂砂浆太薄、不耐久、不耐冻；部分不封闭、有缺口，遇到造型、割断、线条等没有封闭或翻包；错台部位没有双层网处理等，表面涂料、水包水、水包砂、真石漆施工不符合要求，有裂缝、起皮、掉落等，这些都是导致岩棉进水，导致室内渗漏、结露、发霉，甚至整体掉落的风险。
2)IPS保温板：混凝土浇筑时两侧保护层厚度控制不符合要求，特别是外侧混凝土厚度不足（一般设计50mm），存在裂缝甚至露网现象，导致下雨进水，后期面层处理再不重视，后期风险较大，不易处理，特别是填充墙部位（50厚自密实混凝土+180厚聚苯板+50厚自密实混凝土），在底部极易产生渗漏。
建议：每个工艺每道工序严格按照图纸设计和规范要求施工，施工前做样板、隐蔽验收、工序交接齐全；同时做好风险评估，重点部位重点关注，提高施工质量，降低渗漏风险。
7.外墙造型、线条等排水不畅、积水导致室内渗漏
针对外墙结构造型或线条（大于200mm），特别是一些挑板，上下采用玻化微珠找坡施工，往往挑板或造型宽度大，保温施工时基层清理不干净，后期下雨、下雪、积水导致外墙渗漏，特别是涉及填充墙未设置挡水台（多个建设单位要求大于200mm的线条填充墙底部设置挡水台），类似的问题较多。
建议：主体结构、二次结构施工按照图纸设计进行，结构挑板尽量一次性施工完成，减少后期植筋二次浇筑施工（铝模体系尽量深化一次施工）；超过一定宽度的挑板内侧填充墙底部设置砼挡水台；及时将线条、挑板上的混凝土、垃圾清理干净（特别是松动的混凝土），特别是外墙保温施工时（有的就在建筑垃圾或混凝土上）；外侧保温找坡时，应控制坡度，便于排水，设计窗台外侧的挑板找坡，提前做好样板，避免保温找坡后超过室内窗台的高度（有的影响竣工验收），多方结合降低渗漏风险。
8.空调机位内未做防水、排水不畅导致渗漏；
空调机位渗漏的概率比较低，一是都设计排水管（冷凝水）、地漏、百叶等；二是一般都有防水设计，但是现实中交房后也发现了有渗漏现象，主要原因有：①、空调机位内找坡不明显，遇大暴雨时（百页间隔比较大）产生积水；②、空调机位内防水施工简单，不重视，甚至有安装空调时固定螺栓破坏；③、空调机位周边填充墙砌筑时底部未设置砼挡水台，填充墙吸水；④、业主私自改造空调内布局，对结构或防水破坏；⑤、业主将洗衣机排水管伸入冷凝水管，有将空调冷凝水管伸入屋面雨排立管的（增加三洞的），导致排水来不及或倒灌，导致室内浸泡或渗漏的。
建议：主体结构、砌体、装饰施工等严格按照图纸设计和规范要求施工，做好挡水台、防水、防水保护层、找平找坡等，竣工交付前对管道、三洞、通水通球试验，以及满水试验等，形成交接手续，特别是和物业办理相关手续，一旦业主改造、调整导致一系列问题不予处理，以及因一户改造导致的多户遭殃、损失等，可以提醒物业，减少风险、避免损失（特别是因雨水浸泡导致楼板裂缝渗漏，多户出现损失等）。
9.封闭空腔内进水导致渗漏、结露、发霉
随着现代建筑物各种造型，满足设计需要，往往设置各种封堵空腔，一般是三边是混凝土，外侧用加砌块砌筑形成封闭空腔，常见的有南立面双层板、凸窗板、以及包裹落水管、檐口下面造型等，图纸设计先封堵后做保温，常见的问题：空腔外侧封堵不严导致进水，封闭管道内侧排水不畅、积水等导致空腔内形成水珠，导致与之对应的室内顶板、墙面返潮、返碱、结露、发霉等。
建议：提高认识，仔细核实图纸设计，封闭空腔砌筑施工前，清理干净，核实是否有保温、有防水，避免未按图纸设计施工；其次是表面保温、面层必须确保质量，减少裂缝渗漏；关键是管道施工的必须保证施工质量，避免排水管道破坏、冒水等导致积水、渗漏等。
10.消防连廊排水不畅倒灌入电梯前室导致的渗漏
消防连廊基本是目前所有两个单元住宅都会设计的，施工中常遇到的问题：找坡不明显、排水不畅、积水；连廊两端设置侧排、地漏，地漏口封堵、垃圾等不利于排水；两端高低差不明显，下雨时导致雨水进入电梯前室，导致室内或电梯泡水；
建议：①、连廊地坪施工前，特别是防水、找坡施工时，严格控制好标高，②、找坡明显且不倒坡；两端高低差适当加大，不小于20mm；③重视地漏施工质量，满足排水需要，及时清理；④可以与设计沟通设置溢水口，一旦暴雨可以通过溢水口及时排水，减少雨水进入电梯前室，产生一系列问题。
二、地下室分部分项工程
1.地下室出外墙管道封堵不严（含桥架）导致渗漏
地下室外墙出墙管道封堵不严，比较常见，特别是一些甲方分包的，责任不清，平时没有问题，遇到暴雨或排水不畅导致渗漏，甚至倒灌，有时候影响较大；
建议：分清责任，提前封堵，特别是一些无人管理、又按照图纸设计预留的管道，进行封堵到位，并与建设单位、物业办理好交接，减少后期风险及麻烦。
2.地下室外墙防水被破坏、保护层破坏、掉落导致渗漏
常见问题防水施工不符合要求，阴阳角施工不符合要求，导致外墙渗漏、管道渗漏；以及防水保护层不符合要求（采用聚苯板镶贴）， 回填土施工时破坏，以及后期回填土未分层夯实，下沉后导致保护层破坏，掉落，影响防水效果，产生渗漏；
建议：①、加强防水施工交底、施工质量控制、隐蔽验收，重点是防水材料质量、节点部位处理；②、防水保护层也应重视，保证达到效果，特别是混凝土减少破坏（多个项目采取聚苯板+砖砌筑）；③、建议回填分层夯实，减少后期的不均匀沉降对防水的影响和破坏；④、分段施工、分层施工做好接头部位的处理，特别是墙面与顶板交界处的防水处理。
3.后浇带、施工缝处理不到位导致的裂缝、渗漏
这个问题近两年发生较多，特别是随着恶劣天气增多，地下水地表水增多，导致后浇带、施工缝等部位发生渗漏；其次是主体结构施工时，后浇带、施工缝没有按照施工缝规范要求进行施工，剔凿清理不干净、夹渣、混凝土浇筑振捣不密实等产生的裂缝、渗漏；还有一部分是抗浮设计不满足要求，雨期、汛期等水位上导致底板裂缝、发生渗漏甚至破坏结构等。
建议：①、重视后浇带、施工缝的施工、处理质量，必须按照规范要求进行控制，后期浇筑前必须专人剔凿、清理、形成隐蔽验收，加强混凝土控制和浇筑施工振捣，以及养护等，确保此部位施工质量满足要求，不能产生薄弱环节；②、重视地下水和抗浮设计，施工前多研究勘察报告和近几年下雨量和地下水位等，一些项目施工时无地下水、勘察报告也无地下水，但是交房后地表水导致地下水水位上涨，对结构的破坏产生影响；③、关注海边城市地下水的影响，特别是涨潮后对结构的影响和破坏。
4.车库回填土部位与主楼室内相邻未施工防水和保温导致的渗漏、返碱、结露、发霉
常见问题：①、主楼外侧防水高度（与车库交接）不够（多个项目设计防水高度到±0.00），室外回填土超高，超高防水高度；②、防水收头部位没有按照规范要求处理（防水上口固定封闭处理），存在张口、灌水风险；③、外墙防水施工未按照要求施工保温或保温不符合要求，特别是长期堆土在外墙上的；以上这些问题都可能导致室内墙面（储藏室、一层室内）渗漏、返碱、返潮、结露、发霉等。
建议：严格按照图纸设计和规范要求进行施工，加强交底和过程验收、工序交接；针对防水高度，室外正负零等进行综合考虑，涉及甲方分包、图纸设计、成本核算的标高等必须以书面形式告知甲方，避免后期渗漏或返工处理风险。
三、室外分部分项工程
1.室外散水未做或设置暗散水达不到排水效果，导致排水不畅、回填土下沉、防水破坏、地下室渗漏；
2.主楼外侧回填内防水高度太矮，绿化回填土太高，保温不满足要求，导致室内墙面返潮、发霉，影响业主使用；
3.雨水排水在散水部位未有组织进入排水管道，导致下雨特别是暴雨散水或楼周边积水太多，排水不畅，地下室渗漏，一层室内倒灌等；
4.主楼连接室外雨水井管道倒坡或因回填土下沉断裂导致排水不畅、返水，管道集中部位（采暖管、煤气管、消防管）导致管道断裂，影响使用功能。
5.市政管网排水不畅导致倒灌，特别是市政管网水位、水压超过主楼、车库或小区等，倒灌严重；
6.小区化粪池下沉（或无化粪池）导致排水不畅、返臭；特别是雨水和污水合流，雨期因排水不畅或雨量较大，导致问题明显；
7.小区地势标高与市政无高差、高差不明显，相对于周边环境地势，小区处于低标高，短时间暴雨、排水不畅易导致小区被浸泡，车库被倒灌等；