应对气候变化的风险，每个人都可以从自己所住的房子着手。5月27日，，便因建筑失修导致。这类情况本可通过过实施日常维护、安全措施和监督来避免。与之类似，2021年美国佛罗里达州，是此前面对安全警报，居民难以达成支付维修费用的一致意见，房屋损坏情况越发严重。随着时间流逝，维修成本增加，维修成为更不可及的事。
中国城市居民住宅老化程度加剧，如何让住宅专项维修资金更顺利和有效地使用，并能够顺利续筹？2024年5月底，澎湃研究所研究员专访了多年跟踪研究这一问题的华中师范大学经济与工商管理学院副院长陈淑云教授。她指出，既要兜底保障住宅的安全，又要推动居民自治，对此，分阶段维修，分部位保险，或是政府部门有条件兜底，都是可以采用的办法。
2023年，中国厦门。尤其是在沿海城市，大量住房到了要维修更新的时候。澎湃新闻记者 伍惠源 图
对很多城市，住宅维修专项资金是一笔不小的钱
澎湃新闻：以您的估测，中国城市需要投入更新和改造的住宅，大致有多大规模？
陈淑云：根据七普数据，中国目前住房面积大约是517.2亿平米。其中，2000年建成的房子占比27.5%。这些房子的房龄超过20年，大部分是砖混结构。也就是说，在住房总面积中，大致有超过1/4的比例，对应当下需要进行更新改造的数量。从各个省住房的平均房龄来看，沿海省份的住房房龄相对更大。这部分房子会更早进入更新改造环节中。
澎湃新闻：住宅小区专项维修资金的总量大概有多少？不同城市，由哪个部门来管理这笔钱？管理方式是怎样的？
陈淑云：住宅小区专项维修资金，是随着住房改革的发展，为房屋维修更新而设立。以往是公房，由国家或单位来兜底维修。商品房改革后，设立了这笔专项维修资金。
这笔资金的大致总量，2017年课题组做过一次估算，得出的结果大约是1万亿。随着近年商品房销售量的快速增长，当下这笔资金的增长幅度会很大。对很多城市来说，这笔钱的量是比较大的。有的高达大几百亿。
目前主要是住建部门在管理这笔资金。从《物权法》《民法典》看，住宅小区专项维修资金是归属业主的。应该由业主成立业主委员会，在有需要的时候，来讨论和使用这笔钱。但目前基本上是由地方政府的住房部门成立的维修资金管理中心，或称为物业事务管理中心，来对这笔钱代为管理。
在居民自治能力比较强的城市，比如上海，是业主进行自我管理。原本业主委员会没有法人资格，不能在银行开户。但上海在地方法律中进行了创新，给了业主委员会在银行开户的资格。上海住房部门可以在操作系统中看到这笔钱如何使用。这样就实现了监管。
住宅专项维修资金需要更顺畅和有效地使用
陈淑云：受到上位法的约束，住宅专项维修资金管理办法（165号）有明文规定，需要由业主委员会或业主提议，经过“双2/3”同意，才能动用维修资金。“双2/3”指的是，业主数量的2/3和业主所占面积的2/3。
正因业主很多时候很难达成一致意见，维修资金的使用存在两种问题，即惜用和滥用。
首先是惜用，房子明明到了该维修的时候，比如顶楼漏雨或侧面渗漏，而不受影响的业主认为和自己无关，不愿投票支持维修。对此，2015年住建部和财政部联合颁发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（55号），明确了7种危及房屋使用和人身财产安全的紧急情形，可以不经过业主“双2/3”表决同意，直接申请使用维修资金，具体包括：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。也就是为解决应急维修问题设立了绿色通道。但同时，这种绿色通道也为维修资金滥用留下了伏笔。
总体上，这笔钱的启动是不顺畅的。其实，针对“双2/3”难以达成的问题，地方主管部门想了很多办法，比如电子投票。过去用纸质投票，但小区很多房子没人住，就难以实现规定的比例，因此提出电子投票。过往，电子投票的真实度无法保证，而经历过疫情后，这个问题也变得容易解决。但这只是对投票方式的实现。核心问题还是，针对维修过程，如何让人们达成共识。
不同地方的居民自治程度不同。房价较高的小区，业主的共识相对会高一些。因为，如果拖下去不维修，损失的都是自己房屋的价值。要解决业主对住宅维修投票的问题，个人认为，比较好的办法是采取强制性的措施，以制度来明确业主对住宅公共部位、公共设施要履行维修责任。
澎湃新闻：怎样的方案，才能让这项资金更顺畅、更有效地用在该用的地方，并能够更公开地获得居民信任？政府是否需要在其中提供补贴？
陈淑云：参照日本的做法，可以提出一种“有计划维修”方案。即在交付房屋时，开发商应该提供该建筑的使用维修手册，明确该住宅建筑的全生命周期中，不同公共设施、公共部位需要维修的大概时间。这样一来，在需要维修时，大家对不同公共设施、公共部位的维修更容易达成共识。
目前，中国城市只是在房屋交付时，业主要交一笔维修资金，但相应义务何时要履行，相应权利如何兑现，是模糊不清的。比如，我们做调研时，业主提到，自己一早上班去了，物业说电梯坏了，当天就维修了，而自己回到家时，电梯又是好的。那么，怎么知道这笔钱是否被滥用？当下，一些小额的应急维修不必非要“双2/3”，但这类有关“滥用维修资金”的质疑非常多。
大家比较信任谁？我们曾做过一次问卷调查。其中有个问题是问业主：“维修资金由谁管理，你最信任”。结果表明，最信任的是政府，其次是物业公司，再次是居委会。而业主最不信任的是业委会。
业主委员会明明是业主自己的组织，但得到的信任相对最少。为什么？这背后的原因是：物业公司毕竟还是法人，而业主委员会名义上是民间自治，没有法人资格，没有任何承担后果的能力。另外，业主委员会的流动性也很强，每个成员都是自然人，难以对其承担的法律责任进行监督。
对地方政府而言，原本这笔专项资金是替业主代管，只要业主委员会成立，就可以把管理工作交出去。但从现状来看，这一转交很难实现。
在我看来，业主自治的核心问题之一是，业主委员会能否具有法人身份。或许，未来随着经济发展水平提高，业主的自治水平也会提高。但目前仍然需要政府出面。这个自上而下与自下而上相结合的平衡点在哪里？有人提出，能否通过社区居委会进行监管。但现实中，上面千条线，下面一根针，所有事情都压在社区居委，基层人员事务繁忙，也未必能懂建筑维修技术等专业工作。由此，短期看，可能还是地方政府管起来比较合适。
能不能用补贴来撬动自治，让这笔钱更好地用起来？以前房地产市场比较景气，城市可以拿一部分过来做补贴。现在地方政府财政吃紧。如果补贴得少，意义不大。而补贴得多，一些政府或许很难承担。
为破解这一问题，也有城市在进行创新。比如，目前成都、杭州等几个城市，在对电梯保险进行试点。其实，随着住宅使用时间的延长，住宅内部的市政管道，也需要维修。近年来，城市燃气爆炸事故逐渐增加。目前管道燃气公司已在推燃气保险。在武汉，燃气保险价格大约是270元保期3年，理赔额度为财产保险100万元，人身保险每人10万元。以此来看，住宅也可分部位来保险，比如电梯保险、管道保险等，来分步解决维修的问题。但还需在电梯保险试点的基础上，进一步理清，保险由谁来买、怎么买、钱从哪里出，以及谁是投保人等一系列问题。
要解决续筹的问题，就要明确业主的责权利
澎湃新闻：在您看来，要续筹这笔专项维修资金，一个小区可以做什么？管理部门又应该怎样做？
陈淑云：管理部门当下面对的最大问题就是如何续筹。
在不同城市，也有一些创新做法。比如江苏泰州，借鉴了医保的做法。住户每个月物业费的一定比例，和物业公司的一些资金，都放在这个资金池里，由政府统一管理，如果房屋出现问题，就根据需要维修的内容，具体进行限额报销。但为何没能在全国推开？这是因为，这一做法对管理机构的稳定性和管理能力，以及老百姓的接受度，都有很高的要求。
最初各地对住房改革政策文件的理解不同，维修资金政策也有差异，由此形成了不同的制度。这导致当下业主们对维修资金管理和续筹方案的接受度不同。比如，天津等地是按照购房价格的百分比进行筹集，而大部分城市是按照购房面积的每平米对应一定金额来筹集。又比如，武汉的住宅小区专项维修资金，是双主体缴纳，业主和开发商各缴纳一部分。但很多城市只有业主缴纳，开发商不缴。
在续筹方面，深圳的办法是比较可持续的。除了首期缴纳维修资金之外，业主随每月物业费还会再交一笔钱，如此形成小额积累的续筹方式，这是从当地最初的方案延续下来的。而浙江宁波在解决续筹难的问题时，利用物业管理中的公共收益作为续筹渠道。但并非所有小区都有公共收益，这种续筹的手段也受到一定限制。
另外，政府管理的维修资金中，还有一部分增值收益。但随着近年利率下降，增值收益还会越来越少，而维修的支出会越来越大。增值收益会逐渐无法覆盖。
管理部门可以做的有两点：一是尽可能提升维修资金的增值收益，二是尽量简化这笔代管资金的使用流程，让财务公开透明，甚至让小区每一户都能查到自己还有多少维修资金。这样会取得更大信任，也让业主更愿意自己做主投票。
澎湃新闻：在您看来，如何发展住房养老金制度，并与现有的维修资金相结合？
陈淑云：当下面临经济下行，原先用土地出让金或房产税来补充住房养老金的设想，可能不太可行。最可行的方向，是要让个人承担房屋安全的责任。由于中国住宅建筑是多元化的产权主体，每个业主需要承担维修的责任。也就是说，亟须从法律源头上，明确业主的责权利。
从可行性上看，现在推行的城市体检，也可很好地对这类工作进行支撑。比如，香港的做法就是，通过城市体检，明确需要维修的建筑物。如果相关业主不修，那么政府来帮你修，一旦房屋要交易或出租，需要优先从收益中扣除这笔维修费。这样一来，政府就对房屋的安全做了兜底。