[摘要] 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
1.选址定点阶段，此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
6、规划部门办理项目选址意见书。
2.规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
3.初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
4.规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
5.施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
6.商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、以下证明材料：
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
7.建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
（1）申请书；
（6）施工许可证；
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。
即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。
房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
▶前期（决策期）——由拿地到方案定案——重在决策（大局已定）；
▶中期（实施期）——由施工图设计到入伙——重在执行；
▶后期（运营期）——入伙后到房屋拆除——重在服务，重在总结反馈。
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
案例：佳兆业项目整体开发流程
▶18个关键节点——里程碑计划（一级计划）
土地获批
资本市场：
1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；
案例：佳兆业拿地原则
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
加速进入以下城市：
长三角：有强劲实力的县级市，如常熟、昆山等；
环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；
内地省会城市：武汉、西安等。
各部门职责：
投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
营销部：初步市场调研及定位草案。
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
财务部：可研版投资、初步筹资方案。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：项目可研报告。
定位决策
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！
定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
各部门职责：
营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。
设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。
工程部：编制项目工程节点计划。
财务部：概念版投资。（三个指标）
成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
产品设计
常见的问题：
进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。
质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！
各部门职责：
营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。
设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。
工程部：地质初勘——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。
财务部：方案版投资。（三个指标）
成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。
项目报建
房地产项目一般报批报建流程
如何加快项目报批报建进程？
现场配合：项目现场现状、项目现场接待；
外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；
合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、
合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。
如何处理无证施工？
1、技术处理
文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？
2、协调关系
城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。
3、处理技巧
以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）
减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。
施工建设
各部门职责：
投资开发部：建设工程施工许可证。
营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。
工程部：主体结构施工（示范区施工）。
财务部：方案版投资。（三个指标）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。
关键要点：
质量控制！
进度控制！
成本控制！
协调管理！
项目管理者要有运营的高度！
推广销售
关键节点：
组建销售团队；（销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）
项目形象定位；（主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）
项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）
项目营销推广方案；（推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）
项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）
公司及项目品牌推广；
项目展示区开放；
项目价格听证会；
营销费用预算。
各部门职责：
投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。
设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。
工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）
成本部：项目动态成本。（成本月报）
采购部：分包工程及材料设备采购。
各部门职责：
设计部：竣工图确认。
财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。